配套不足客流稀 憂變翻版郵輪碼頭

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）樓市持續回落，繼去年10月山頂文輝道豪宅地流標後，昨日連啟德跑道區商業/酒店地也同樣收場，不足4個月第二度官地流標。不少測量師對流標感意外，因上周五該地接獲9份標書，多家大型發展商參與其中，惟全部出價卻未達底價。綜合業界分析，今次流標有「5大死因」（見表），最致命是項目位置，雖坐擁全維港海景，但無論做商場或酒店皆恐要面對現今郵輪碼頭商場客流不足問題，隨時成為另一個死城。

今次流標的啟德第4C區5號地，可建樓面612,256方呎。按照賣地章程規定，若項目作商業及酒店混合發展，總樓面中30%至50%樓面須作酒店，提供約340個至570個房間，且整個項目規定不可拆售。項目上周五截標時收到9份標書，來自長實、新地、九倉、信置等多間實力強勁的發展商。然而，政府昨卻公佈全部出價未達底價，無人奪標。

不足4個月2地王接連流標

業界此前對地皮估值介乎79.6億元至95億元，每方呎樓面地價約1.3萬至1.55萬元，若地皮作酒店發展，極有機會打破之前長沙灣酒店地的50.6億元紀錄，創政府賣地歷來最貴純酒店用地。然而，這幅地王級地皮最終與去年10月另一幅地王級山頂文輝道豪宅地同樣命運，令政府3個多月以來出現第二次官地買賣流標。

梁志堅：不知政府如何計價

有份投標的會德豐副主席梁志堅昨回應時，強調公司是有意發展項目才落標，「唔係冇意思做」，出價屬於市價，金額亦不低，已計算不同因素， 但就不知道政府是如何計價。

另一方面，政府表示，會持續穩定供應土地，不會因為個別土地的招標結果而受影響，在適當時候會考慮推出該啟德用地的安排。

美聯測量師行董事林子彬表示，項目鄰近郵輪碼頭，並擁全維港海景，但亦因尚在發展而配套未完善，同區又未有同類成交可作參考，最終令政府與發展商在地價上出現分歧，導致流標。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，項目發展規模大，回本期或長至十年或廿年，又不能拆售，相信發展商考慮「現金流」因素後，出價偏保守。

普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典坦言對流標感意外，因為地皮本身質素高，競標的9間財團不少於同區有發展項目，但最終全部出價未達標，原因料是發展成本高及回本期較長。業界推測，項目地價連建築費投資額將過百億元，風險不低。

張聖典續分析，寫字樓回本期較酒店短，估計部分發展商或傾向發展更多寫字樓樓面，但其價值就較低，與政府用最高的酒店及商業發展的計價出現落差，成為流標原因之一。

資深測量師張翹楚認為，政府或許參考去年5月新地中標同區住宅及商業地皮去評估，當時每方呎樓面地價約17,776元，即使因市況調整打折扣，相信仍達1.3萬或1.4萬元，但發展商平衡各因素後的出價或只得每呎8,000元至1.2萬元。他又指，雖然郵輪碼頭運作已久，但客源較窄，很多客人亦住郵輪而不住酒店，加上附近交通未完善，發展商評估往後風險較高，於是出價偏低。

區內已有3個地標式商廈

事實上，啟德一帶不乏商業發展，圍繞興建中的啟德站而建，全部屬於地標式建築。如2016年11月由利福以近74億元投得的商業地，將建兩幢雙子塔商廈，總樓面達106萬方呎，利福已事先張揚會發展SOGO。而南豐2017年5月底以逾246億元投得的啟德第1F區2號商業或零售地盤，亦建兩幢商廈，可建樓面約191萬方呎。

新地去年5月以251.61億元投得的商住項目，亦含有349,486方呎商舖樓面，包括興建地下商店街等，並需提供出口連接啟德站以及鄰近地皮。大量零售樓面及商業樓面供應下，加上全部位置更接近新鐵路。相較之下，跑道區商業地交通不便的缺點更加凸顯，料這亦是地皮被睇低一線的原因。