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【樓市大變局】中小盤響警號 7.6萬伙撲面來-文匯報20180205
時間: 2019-07-18 (Thu) 285

佔一手潛在供應80% 高追風險大

樓價高企,發展商依照買家購買力增建細單位,推高近年新盤供應量。根據運房局最新數據,未來3年至4年私人住宅潛在供應中,多達7.62萬伙為少於70平米(約753方呎)中小型單位,數量為歷來之冠,佔潛在供應量的比例亦由5年前約60%升至近80%。雖然中小住宅需求龐大,但面對海量供應,有分析指中小單位最近銷售速度已經放緩,「房盤」售出率越來越低,未來中小單位消化需時,升值能力跑輸大市。■香港文匯報記者 顏倫樂

運房局數據顯示,截至去年第4季,未來3年至4年私人住宅潛在供應量達9.7萬伙,雖然數字與去年第3季持平,但細心留意潛在供應量中,少於70平米的中小型單位數量有明顯增加,由之前7.27萬伙升至7.62萬伙,短短一季已增加3,500伙或4.8%。而佔總供應量的比例,更加由2013年最少約59%,升至現在79%,5年上升20個百分點。

中小單位或創8萬伙紀錄

由於政府持續增加供應,業界預料未來私宅潛在供應量將繼續上升,或再刷新10萬伙的歷史新高,而中小單位亦會相應增加,按照現時近80%的比例,未來或會突破8萬伙水平。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,該行去年亦曾就此進行研究,預測直至2022年之後的5年,中小單位都會佔市場供應高達八成以上。

他預期,由於樓價升幅大過市民購買力,未來中小單位的面積將會越越細。目前「納米級」(即少於215方呎)單位佔中小型單位約4%至5%。不過,由於目前市道暢旺,市民置業需求強勁,相信市場仍然能消耗這批中小單位,預測今年一般住宅樓價將上升5%,如果經濟數據向好,一般住宅更可升至10%。

價格高企形成惡性循環

問到中小型單位供應上升,會否伴隨風險,他說:「主要是購買力問題,如果買家用高槓桿,借八成至九成按揭風險當然大,但如果畀到四成首期就無問題。其實最主要問題係購買力轉弱,同一份糧,以前買到400方呎,今天只能買200方呎,就造成越來越多細單位推出。因為現時六成至七成買家都以打工仔為主,大多數自住。」

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚亦指,雖然中小單位供應多,但同時間近年樓價升幅亦較大,可謂相當矛盾。買家現時多買銀碼細的單位,一方面是受制按揭成數,因現時低於600萬元物業才可以借八成按揭,另一方面是因為「無得揀」,市場上細價物業買少見少,於是水向低流,成為中小單位樓價上升「幫兇」。

貨源選擇少 新盤吊高賣

他直言:「除非政府以後放寬按揭成數,將600萬元的上限推上去,增加市民議價能力,否則焗買貴樓的局面只會持續下去。而購買力亦被迫流向一手物業,因為發展商可以將單位細或提供二按等,最終會令單位面積越來越細,中小單位供應量越來越多。」「但發展商也要平衡市民的供款能力,過千萬元的單位再幫多二按,買家都供不起。」

張翹楚又指,發展商現時就中小單位的定價,不是與同區二手價比較,更多時候是看市場上有沒有同類價格貨源。他說:「當市面無晒400萬元的單位,無論他的單位質素位置點樣,他都可以定在400萬元。」又認為:「個別新盤現時細單位定價較高,日後潛在的升幅亦相對較小,同時要小心樓價不會無止境上升。」

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