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【樓市大變局】轉按風暴逼近 恐抬百萬上會-文匯報20180129
時間: 2019-07-18 (Thu) 488

高按要找數 買入銀碼越大越大鑊

早年不少新盤提供高成數、低息前期供款方案,吸納一批購買力。如今「蜜月期」將屆滿,有業主紛紛考慮轉按。不過,加息逼近,港府多項辣招,加上發展商造按種種限制,轉按變得地雷遍地。按揭業界建議,轉按人士應留意,向銀行轉按的金額能否覆蓋原先向發展商貸入的款額,自己能否通過壓力測試,並應留意有否罰息期,以免無辜加重支出。若樓市未來出現調整或持平,最壞情況下,業主恐要抬過百萬方能保住層樓。■香港文匯報記者 蘇洪鏘

為對應金管局對樓按的約束,發展商兩三年前藉旗下財務公司推出高成數按揭,以前期低息供款、甚至「供息不供本」方案作招徠,不惜以自身資金推買家入市。兩三年轉眼過去,低息「蜜月期」亦陸續結束,接連有業主考慮轉按以免捱貴息。而綜合金管局及代理統計顯示,去年首10個月轉按個案高達逾3.05萬宗,涉及金額1,007.1億元,按年分別急增54%及83%。隨高按低息期結束,有關高按的轉按今年相信會更多,一場轉按風暴一觸即發。

去年轉按個案逾3萬宗

香港文匯報記者特別請按揭專家經絡按揭轉介幫忙計算,以2年前高按盤「始祖」之一紅磡環海.東岸為例,該盤於2015年發售,假設當年買入一個實用310方呎單位,折實價約442.7萬元,採用九成半按揭方案,首4年每月供款為15,863.3元,4年後利率為P+0.75%,每月供款16,394.9元,增加531元或3.35%;兩年後的今天業主尚餘約400萬元貸款額。

據金管局規定1,000萬元以下物業僅能造六成按揭,倘業主此時向銀行轉按,或需向銀行填補估價差額。若物業價格多年來持平,買家未有參與按保,貸款上限未能借足時,向銀行貸款額僅為267萬元,業主需額外補貼135萬元。

然而,倘樓價跌一成,物業貶值至398萬元,業主則剛通過400萬元上限的九成按門檻,貸款額可達359萬元,此時僅需貼錢逾41萬元。倘業主欲避過抬錢補差價,樓價至少要升五成至約667萬元,方能輕鬆轉按。假如沒有剩餘資金,物業升幅不足,又沒持有其他物業加按,在當前升市下,將單位變賣亦未必換得同樣質素的單位,業主似乎惟有焗捱貴息。

根據金管局的按揭措施,銀碼越大的物業,轉按能承造的成數就越低,例如樓價等於或高於1,000萬元的住宅,首置客最多只能借五成按揭,非首置更低至四成,在上述紅磡環海.東岸例子的情況下,業主轉按時需要補足的樓款就有數百萬元之巨。同時,銀行在批按時還要計加息3厘的壓力測試,換言之,業主屆時要補足的樓款只會更多,可謂是「買入銀碼越大就越大鑊」。

劉圓圓:須留意銀行估價

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示,這兩年樓價不斷上升,有可能造就了部分物業可以輕鬆轉按而不用抬錢上會,但承認未必所有物業都能順利轉按。她建議近年借高成數上車的業主轉按時,必須留意銀行對物業的估價是否足夠,把物業轉按到銀行後,銀行的貸款額能否還清向發展商貸入的款額。

「如購入物業時,採用發展商高成數按揭的原因是為了避開銀行的壓力測試,業主應考慮現時的收入能否通過壓力測試。」劉圓圓續指,部分樓盤提供的高成數按揭計劃會有罰息期,業主考慮轉按也應留意期限以免增加支出。

劉圓圓提醒,隨美國開始進入加息周期,香港加息的可能性亦大大提高,雖然樓市仍處於上升軌道,但業主應先衡量自己的負擔供款能力,考慮是否能夠面對樓市的任何周期,假設兩三年後樓市有任何調整,使用高成數按揭的買家,所受的衝擊會較大,亦較易成為負資產。即使樓市沒有下跌,高成數按揭計劃於加息後負擔亦會較重,若能夠轉按至銀行的定息計劃,更見保障。

 

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