去年新冠疫情令內地經濟大受影響，但房地產銷售依舊勢如破竹，據內地媒體統計共創下17萬億元（人民幣，下同）新高紀錄。但似乎市場對銷售成績並不買賬，無論A股還是港股上市的內房企業，絕大多數以股價負增長結束全年表現，規模最大的10間內房股全年市值「蒸發」近3,800億元。步入2021年，隨着監管層「三條紅線」指標正式開啟，全國堅持「房住不炒」的主基調依舊不變，不少業界人士認為，內房企將面臨大量債務和現金流問題，中小型房企的生存危機更加尖銳，行業前路顯然充滿不小的壓力。

2020年，內地房地產行業的銷售規模續創新高，但無論業績表現多靚麗，都難以刺激股價上升，甚至阻擋不了股價下行的壓力。若以銷售規模排名前十的房企（見表）為例，其2020年總市值共縮水了約3,789億元，幾乎相當於兩個碧桂園（2007）的市值。

中海外最傷 股價全年跌44%

在這排名前十的房企中，2020年全年僅綠城中國（3900）錄得了正增長，股價從9.57港元上漲至11.34港元，18.5%的漲幅令其全年市值增加44.14億港元，領跑在港上市的內房股。表現居次位的是在A股上市的保利地產，12月31日收報15.82元，全年僅微跌2.2%。

而跌幅最大的是中國海外發展（0688），股價從30.35港元下挫至16.86港元，全年累跌44.4%，市值「蒸發」1,477億港元。跌幅第二多的則為融創中國（1918），股價下降38.5%至28.65港元，市值縮水834億港元。若以恒指全年累跌3.4%為指標，除綠城外，餘下7家在港上市的內房無一倖免，市值都大幅縮水。

新規降低行業增長預期

若將範圍擴大到在香港上市的35家內房股，僅有龍湖集團（0960）、龍光集團（3380）、旭輝控股（0884）等8家房企實現全年股價正增長，其餘都表現出不同程度的下跌。在A股上市的內房企表現也差強人意，據Wind數據顯示，A股108家房企中，出現負增長有70家，約佔65%。

有業內人士表示，2020年地產行業的各項估值均處歷史低位，甚至內房股群眾基礎、市場基礎都在持續流失。主要原因固然是受新冠疫情影響、內地經濟下滑和消費降級導致，但更深層次的原因，也與去年夏天「三條紅線」的出現密不可分（即剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不少於1倍）。按監管層要求，從2021年元旦起，內房企業進入降槓桿測試期，到2023年6月末，12家試點房企必須實現「三條紅線」指標全部達標，2023年底所有房企實現達標。有分析師認為，融資新規改變了整個地產行業的增長預期。

中小企或調整發展策略

在資本市場收穫慘淡一年的同時，央行和銀保監會在去年末又揮出一記重拳，共同發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，又為房貸另外設置了「兩條紅線」，要求分檔設置房地產貸款餘額佔比上限和個人住房貸款餘額佔比上限。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁評價，銀行若適度收緊房地產貸款，較為依賴銀行渠道融資口的中小房企會有一定影響，未來需考慮調整融資結構和發展策略等。在金融環境全面收緊的背景下，地產行業的基本面仍然受壓 ，內房股未來仍將面臨較大的經營壓力，2021年的股價表現也會繼續受壓。

轉載自《文滙報》