上期說到（發展商推盤手法的啟示），發展商可以施展不同推盤招數「吸票」賺個盤滿缽滿，直至2010年，香港政府推出「九招十二式」，情況才得以改善。

2010年，港府為了提高銷售一手樓盤透明度，推出「九招十二式」，發展商須遵守五個工作天內公布交易資料的要求、披露當中涉及董事局成員以及其直系親屬的交易、於單位開售前最少3天公布有關價單、每批開售單位的首張價單須提供更多單位，以及在單位開售前最少7天提供售樓說明書。

2013年4月，一手住宅物業銷售條例正式生效。2018年中，政府為了進一步規管一手樓銷售，除推出一手樓空置稅外，為免發展商繼續採用「唧牙膏」式賣樓，更規定每次賣樓均要推出不少於項目總數兩成。

準買家無能力買2房

筆者看到近年發展商推盤手法已有改善，就以最近大埔白石角一個樓盤為例，發展商不容許「水票」出現，只可以「一客一票，不得加名」，換言之總入票數量就相等於共有多少個準買家。以今次大埔白石角樓盤為例，發展商推出307伙，共吸納超過5,500票認購，在沒有水份情況下，理應可以「一Q清袋」，但奇怪開售當天只售出163伙。為甚麼會這樣呢？

根據市場消息，原來在這5,500張票中，超過8成準買家都是希望購買開放式或1房戶，所以當這幾十個單位（樓價在600萬以下）沽清後，絕大部分輪候準買家便離場。當中原因再簡單不過，在樓價不斷上揚的今天，這批準買家並沒有購買2房或3房單位的能力。

由此可見，目前香港樓市對細單位的剛性需求依然非常強大，甚至比過往的需求更高。根據筆者推斷，這一批未能購買細單位的4,500名準買家，將會在短期內回流至二手住宅市場。巧合地，政府在5月底開始接受新一輪居屋申請，藉以減低進一步刺激二手樓市。（完）

謝順禮 香港地產代理商總會榮譽主席
2019年5月27日經濟日報專欄