新田購物城 the boxes 前身為落馬洲邊境購物城，近日得到連番報道可惜都是比較負面，如像空城，渺無人煙。其實此商城的地點位於落馬洲關口步行不到幾分鐘的距離，佔地42萬呎，物業大部份土地屬於私人業主，少部份為政府，私人業主更加以象徵式一蚊租值作為非牟利用途，設計參考外國貨櫃搭建的露天廣場購物區。小弟認為地點尚算理想，亦都是一個佔地比較大的特色商圈，可惜事與願違，形成今日尷尬的局面。

其實從2013年起新界上水居民因水貨客的問題擾亂當地民生，反水貨客的聲音越來越大，更加作出多次不文明的舉動。此舉相信是為了將市民與水貨客分流，減低負面影響的同時平衡水貨客的購物需求，所以在2015年着手興建這個以短期租約性質的邊境購物城。

購物城擁有216間商舖，租金本應為每一呎$67至$107，營運方估計每日會有一萬人入場。可惜在2018年2月3號首日試業，發現場內僅有22間店舖及吹氣遊樂設施和攤位遊戲有開業。內地客欠奉，更加有入場人士投訴貨品價格與市區相約，沒有足夠店舖的經營和沒有競爭的價格，相信是難以吸引任何人進駐消費。開業至今營運方嘗試過減租甚至乎免去租金吸引商戶開業和進駐經營，可惜人流沒有得以改善，暫時沒有見到任何起色。可是在這樣困難的經營環境底下，商戶收到營運公司發出的律師信，需要收取每平方呎37元的租金及管理費，有意續租者，需繳付去年9月至今的費用。這樣的做法令到營運方和租戶的關係嚴重決裂。營運方單方面覺得租戶沒有履行開舖的承諾，租戶亦都覺得沒有得到人流的承諾保證，不敢投資。這個雞先與雞蛋先的問題相信是現在的一大難關。

現在商城正處於內憂外患的局面，場地的臨時規劃許可只剩兩年多的時間，成功與失敗迫於眉睫。根據報道，營運方有意把商城變為漁農產品批發展銷場，讓遊客採購漁農產品後，即場在城內加工成菜餚。可是小弟有個疑問，42萬呎的平面土地買賣海鮮豈不是是一個超級海鮮街市？應該需要一些特定的牌照或一些基本排水的設施進行營運，只有如此短暫的經營權更加牽涉已簽租戶的租約問題，政黨和傳媒的關注，真的能做到八面玲瓏，短期內的華麗轉身？看看我們珍寶海鮮舫的經營情況其實是慘淡的。這個想法會不會太過樂天？存在未知之數實在太多。個人認為是不是需要交給真正有經驗營運此類集裝箱商城的企業來試試營運？其實外國都有很多這類的成功例子，起碼小弟親自考察過菲律賓，台灣甚至英國都有近似的項目，在我記憶中很多都是偏遠但相當成功。最少可以免卻改動，用現在已投放上億的資源重新振作，和租戶作為開荒牛互相欣賞一起打拼，失敗不可怕，最可怕的是口碑和互信都失去了。