首年低至1.68厘 每借百萬慳息22%

樓價近兩年只升不跌，市民入市氣氛持續高漲，近期新盤賣個滿堂紅。本港加息周期臨近和房屋落成量上升，成為左右未來樓價升跌的兩大因素。然而因為房屋短期供應仍然緊絀，加上息口仍處歷史最低水平，能一定程度抵消加息等負面影響，亦令市場人士對樓市仍然樂觀。為減輕置業人士對加息的憂慮，銀行近期紛紛推出定息按揭，首年低至1.68厘，其後亦低至H+1.3厘，較浮息按揭低數十點子，每借百萬元首年可慳息22%，讓業主可鎖定首年、甚至次年的息率，無懼加息帶來的供樓負擔增加。■香港文匯報記者 顏倫樂

每當加息期臨近，銀行都會積極推出定息按揭計劃，目的是想趁加息前推出更優惠的按揭計劃以吸納更多客源。翻查資料，上一次美國的加息周期於2004年7月啟步，兩年間先後加息達17次，累計加息4.25厘，香港較美國遲近9個月才加息，由2005年3月至2006年3月加息9次，最優惠利率由5厘升至8厘、每次加0.25厘至0.5厘不等，其中2005年7月一個月連加兩次息合共0.75厘。美息合計加幅達4.25厘，港息沒有跟足，加幅為3厘。當時定按的使用比例佔整體一成以上，而2004年8月定按的使用比例更高見15.4%，創下歷史新高。

5次未隨美加息 港銀恐追加

今次美國自2015年12月起加息，至今已加息5次，合共1.25厘，但本港至今仍未跟隨加息，由於市場預期美國今年可能會加息3至4次，甚至5次，故此香港今年幾無可能不加息，市場人士更擔心香港需要「追加」，即連續加多次甚至一次加0.5厘。統計顯示，自去年9月份起，選用定按的置業人士比例不斷增加，近月已有8間銀行推出定按，最新1月定按選用比例已達8.8%的22個月新高，使用比例按月上升3.3個百分點，連升6個月，業界預計第二季的定息使用量會挑戰雙位數字。

目前市場上的定按普遍為首年定息1.68厘，次年或第三年開始H+1.3厘，亦有銀行可做到H+1.25厘。以目前最普遍的首年1.68厘，第三年1.3厘為例，每借100萬元，供款30年，定按首年利息支出16,601.5元，較浮息按的21,264.5元節省4,663元，即22%，如遇上香港加息，利息的節省幅度就更明顯。但要注意的是，定按第三年起改為H+1.3厘，上限為P-3厘（P=5.25厘），鎖定上限較現時浮息按略高10點子，若在首兩年沒有加息和罰息期後沒有轉按的情況下，整個定按年期的利息支出反而比浮息按高10,722.3元，即3%。

選用定按比例下季料雙位數

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，定按慳息效果顯著，加上未來加息預期升溫，預計未來定按使用量或會挑戰新高。事實上，現時定按計劃較以往優化，息率及回贈等配套吸引，加上加息周期臨近，選用定按之客戶將逐步上升，由於推出定按之銀行合計樓按巿佔率高逾80%，而且定按優惠具有優勢，料可推動定按使用率將上升至雙位數字水平。

劉圓圓續說，由於2017年樓市大旺，2018年第一季將會是「上會」的高峰期，銀行很積極爭取更多按揭生意，而定息計劃慳息效果顯著，加上未來加息預期升溫，預計第二季的定息使用量會挑戰雙位數字的水平。

拆息波動性增 定按優勢顯

中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，未來加息周期將臨，加上近月拆息波動性增加，有銀行迎合巿場需求，推出定息按揭計劃，吸納按揭客戶。據了解，1個月期的拆息在去年底曾升至9年高位1.21厘後，後來逐步回落，昨日（19日）拆息為0.79718厘，預期未來拆息仍出現波動性，以及本港息口未來亦會跟隨美息上升，近月用家對於定按產品查詢亦有所增加。

王美鳳指出，目前定按計劃有別於以往傳統，以往定按計劃以鎖定息率為主，定息率一般出現溢價，導致定息率高於市場息率，使用率因此不高，而目前市場上之定按計劃以結合兩大優勢為主，兼具提供低於市場之優惠息率及定息期保障，定按之吸引力因此較以往提升。