佔一手潛在供應80% 高追風險大

樓價高企，發展商依照買家購買力增建細單位，推高近年新盤供應量。根據運房局最新數據，未來3年至4年私人住宅潛在供應中，多達7.62萬伙為少於70平米(約753方呎)中小型單位，數量為歷來之冠，佔潛在供應量的比例亦由5年前約60%升至近80%。雖然中小住宅需求龐大，但面對海量供應，有分析指中小單位最近銷售速度已經放緩，「房盤」售出率越來越低，未來中小單位消化需時，升值能力跑輸大市。■香港文匯報記者 顏倫樂

運房局數據顯示，截至去年第4季，未來3年至4年私人住宅潛在供應量達9.7萬伙，雖然數字與去年第3季持平，但細心留意潛在供應量中，少於70平米的中小型單位數量有明顯增加，由之前7.27萬伙升至7.62萬伙，短短一季已增加3,500伙或4.8%。而佔總供應量的比例，更加由2013年最少約59%，升至現在79%，5年上升20個百分點。

中小單位或創8萬伙紀錄

由於政府持續增加供應，業界預料未來私宅潛在供應量將繼續上升，或再刷新10萬伙的歷史新高，而中小單位亦會相應增加，按照現時近80%的比例，未來或會突破8萬伙水平。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，該行去年亦曾就此進行研究，預測直至2022年之後的5年，中小單位都會佔市場供應高達八成以上。

他預期，由於樓價升幅大過市民購買力，未來中小單位的面積將會越越細。目前「納米級」（即少於215方呎）單位佔中小型單位約4%至5%。不過，由於目前市道暢旺，市民置業需求強勁，相信市場仍然能消耗這批中小單位，預測今年一般住宅樓價將上升5%，如果經濟數據向好，一般住宅更可升至10%。

價格高企形成惡性循環

問到中小型單位供應上升，會否伴隨風險，他說：「主要是購買力問題，如果買家用高槓桿，借八成至九成按揭風險當然大，但如果畀到四成首期就無問題。其實最主要問題係購買力轉弱，同一份糧，以前買到400方呎，今天只能買200方呎，就造成越來越多細單位推出。因為現時六成至七成買家都以打工仔為主，大多數自住。」

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚亦指，雖然中小單位供應多，但同時間近年樓價升幅亦較大，可謂相當矛盾。買家現時多買銀碼細的單位，一方面是受制按揭成數，因現時低於600萬元物業才可以借八成按揭，另一方面是因為「無得揀」，市場上細價物業買少見少，於是水向低流，成為中小單位樓價上升「幫兇」。

貨源選擇少 新盤吊高賣

他直言：「除非政府以後放寬按揭成數，將600萬元的上限推上去，增加市民議價能力，否則焗買貴樓的局面只會持續下去。而購買力亦被迫流向一手物業，因為發展商可以將單位細或提供二按等，最終會令單位面積越來越細，中小單位供應量越來越多。」「但發展商也要平衡市民的供款能力，過千萬元的單位再幫多二按，買家都供不起。」

張翹楚又指，發展商現時就中小單位的定價，不是與同區二手價比較，更多時候是看市場上有沒有同類價格貨源。他說：「當市面無晒400萬元的單位，無論他的單位質素位置點樣，他都可以定在400萬元。」又認為：「個別新盤現時細單位定價較高，日後潛在的升幅亦相對較小，同時要小心樓價不會無止境上升。」