首季租金料受壓 下半年有望回穩

去年新盤落成量已重上逾2萬伙水平，今年估計亦不會相差多少。業界初步估計，今年落成量或會接近2萬伙水平，當中以啟德、將軍澳、大埔白石角及屯門等屬於落成重災區。連續兩年有大量新盤落成，業界相信租金勢必受壓，而因為落成量集中於近月湧現，加上市況仍未明朗，相信首季租金水平將續跌2.5%，至下半年視乎外圍經濟事件走向，租金才有望回復平穩。 ■香港文匯報記者 顏倫樂

政府早前表示會逐步減少私樓供應量，將公私營房屋比例由之前六四比改為七三比，不少評論都認為供應減少必然會推高私樓價格或租金等等，但必須留意，過去三年的房屋施工量均保持高水平。運房局資料顯示，2018年新屋施工量18,400個，2017年有17,000個，2016年有25,500個，換言之，平均每年20,300個，按照樓宇建築進度約三至四年，亦即往後每年平均有近2萬伙落成，對於租金的衝擊值得留意。

將軍澳白石角各逾3000伙

根據業界預測，今年或將會有接近2萬伙落成，香港文匯報根據新盤預計關鍵日期推算，推算有四個地區屬於新盤落成量重災區，分別為啟德、將軍澳、大埔白石角及屯門，當中以將軍澳及大埔白石角最為嚴峻，將軍澳三個新盤MALIBU、晉海及晉海II，合共已有3,772個單位落成，大埔白石角雲滙、嘉熙、海日灣三個新盤，合共亦有多達3,233伙落成。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指，新盤落成量較多的地區，對於該區租金將形成一定壓力。好像將軍澳，今年內預計有幾個新盤在接近時間內落成，樓盤伙數動輒過千伙，假設當中有兩至三成用作放租，該區便多了近千個租盤，租客選擇多，業主自不然會面對壓力，如果想早些租出，則租金無可避免要作出下調。

全年租金料錄2%跌幅

他預料，今年全年租金走勢會是「先跌後回升」的格局，首季屬傳統租賃淡季，加上租金受壓於大市氣氛低迷，落成量亦持續上升，預料續跌2.5%，承接去年第4季租金下跌3%的跌勢，但踏入年中租賃旺季，因應租客需求增加，租賃市場可望有轉機，下半年或止跌回升，令全年租金走勢得以平穩過渡。

然而，一些供應較多地區，因為供過於求影響，今年租金或落後於大市，全年仍錄約2%跌幅，須要待新盤落成潮過後才會回升。

業內人士指，最近市場上出現的情況是供應及需求都上升，不少業主因為樓市下跌而轉賣為租，但同時間亦有買家等待樓價下跌或政府居屋供應等而轉入租市，兩者互相抵消影響，令租金跌幅相對於樓價跌幅較細。雖然如此，但一些供應重災區由於供應量於短時間內急升，必然會出現「人踩人」效應，租金水平拾級而下無法避免。