高按要找數 買入銀碼越大越大鑊

早年不少新盤提供高成數、低息前期供款方案，吸納一批購買力。如今「蜜月期」將屆滿，有業主紛紛考慮轉按。不過，加息逼近，港府多項辣招，加上發展商造按種種限制，轉按變得地雷遍地。按揭業界建議，轉按人士應留意，向銀行轉按的金額能否覆蓋原先向發展商貸入的款額，自己能否通過壓力測試，並應留意有否罰息期，以免無辜加重支出。若樓市未來出現調整或持平，最壞情況下，業主恐要抬過百萬方能保住層樓。■香港文匯報記者 蘇洪鏘

為對應金管局對樓按的約束，發展商兩三年前藉旗下財務公司推出高成數按揭，以前期低息供款、甚至「供息不供本」方案作招徠，不惜以自身資金推買家入市。兩三年轉眼過去，低息「蜜月期」亦陸續結束，接連有業主考慮轉按以免捱貴息。而綜合金管局及代理統計顯示，去年首10個月轉按個案高達逾3.05萬宗，涉及金額1,007.1億元，按年分別急增54%及83%。隨高按低息期結束，有關高按的轉按今年相信會更多，一場轉按風暴一觸即發。

去年轉按個案逾3萬宗

香港文匯報記者特別請按揭專家經絡按揭轉介幫忙計算，以2年前高按盤「始祖」之一紅磡環海．東岸為例，該盤於2015年發售，假設當年買入一個實用310方呎單位，折實價約442.7萬元，採用九成半按揭方案，首4年每月供款為15,863.3元，4年後利率為P+0.75%，每月供款16,394.9元，增加531元或3.35%；兩年後的今天業主尚餘約400萬元貸款額。

據金管局規定1,000萬元以下物業僅能造六成按揭，倘業主此時向銀行轉按，或需向銀行填補估價差額。若物業價格多年來持平，買家未有參與按保，貸款上限未能借足時，向銀行貸款額僅為267萬元，業主需額外補貼135萬元。

然而，倘樓價跌一成，物業貶值至398萬元，業主則剛通過400萬元上限的九成按門檻，貸款額可達359萬元，此時僅需貼錢逾41萬元。倘業主欲避過抬錢補差價，樓價至少要升五成至約667萬元，方能輕鬆轉按。假如沒有剩餘資金，物業升幅不足，又沒持有其他物業加按，在當前升市下，將單位變賣亦未必換得同樣質素的單位，業主似乎惟有焗捱貴息。

根據金管局的按揭措施，銀碼越大的物業，轉按能承造的成數就越低，例如樓價等於或高於1,000萬元的住宅，首置客最多只能借五成按揭，非首置更低至四成，在上述紅磡環海．東岸例子的情況下，業主轉按時需要補足的樓款就有數百萬元之巨。同時，銀行在批按時還要計加息3厘的壓力測試，換言之，業主屆時要補足的樓款只會更多，可謂是「買入銀碼越大就越大鑊」。

劉圓圓：須留意銀行估價

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，這兩年樓價不斷上升，有可能造就了部分物業可以輕鬆轉按而不用抬錢上會，但承認未必所有物業都能順利轉按。她建議近年借高成數上車的業主轉按時，必須留意銀行對物業的估價是否足夠，把物業轉按到銀行後，銀行的貸款額能否還清向發展商貸入的款額。

「如購入物業時，採用發展商高成數按揭的原因是為了避開銀行的壓力測試，業主應考慮現時的收入能否通過壓力測試。」劉圓圓續指，部分樓盤提供的高成數按揭計劃會有罰息期，業主考慮轉按也應留意期限以免增加支出。

劉圓圓提醒，隨美國開始進入加息周期，香港加息的可能性亦大大提高，雖然樓市仍處於上升軌道，但業主應先衡量自己的負擔供款能力，考慮是否能夠面對樓市的任何周期，假設兩三年後樓市有任何調整，使用高成數按揭的買家，所受的衝擊會較大，亦較易成為負資產。即使樓市沒有下跌，高成數按揭計劃於加息後負擔亦會較重，若能夠轉按至銀行的定息計劃，更見保障。