香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 世邦魏理仕昨日發表《粵港澳大灣區：中國先驅城市群 未來世界第一灣》，該行大灣區及香港區域董事總經理郭富禮表示，從房地產投資角度看，大灣區未來升值潛力大，有力超越其他發展相對成熟的內地主要經濟帶。在產業升級的過程中，優質寫字樓最有潛力被看高一線。廣州、深圳和香港將繼續成為灣區寫字樓的聚集地。

報告指出，受惠於政策支持及基建配套，大灣區有潛力成為未來世界最大灣區經濟體。世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平表示，有中央政府在政策上的支持，配合「一帶一路」國策，再加上未來幾項大型基建的落成加快了人才、資金、進出口貨物流動、產業增值及吸引企業進駐的步伐，這些將為房地產市場帶來無限商機。

郭富禮表示，在投資大灣區的策略方面，建議應着眼以下層面：首先，在城市層面上應選取具有政策優勢的重點發展城市；其次，因基建落成大大縮減交通時間的區域；第三，產業升級顯著以及人才流入最多、人口增長最快的城市。

另外，大灣區第三產業佔GDP比例超過60%，低於世界三大灣區的第三產業佔GDP比例的平均超過80%，該行認為粵港澳大灣區的轉型需向高增值產業方向發展。而在第三產業比重提高的過程中，寫字樓需求將被帶動，因此這類物業前景亮麗。此外新基建有助物流配送，帶來更大的倉儲需求。人口增長及新旅遊樞紐的形成長遠亦會為零售市場帶來支持。

該行指，在產業升級的過程中，優質寫字樓最有潛力被看高一線。廣州、深圳和香港將繼續成為灣區寫字樓的聚集地，財富世界500强企業的總部高度集中在廣深港三地。廣州、深圳和香港的寫字樓空置率在5%到10%左右。

莞佛兩地租金回報逾5.5%

由於缺乏新供應，三個城市都有新的商務區發展計劃，包括廣州的琶洲和金融城、深圳的後海和前海以及香港的九龍東，在2023年以前，新增寫字樓面積將分別達243萬平米、207萬平方米和25萬平米。新供應將陸續投入市場，誘發企業搬遷和升級，佔用率和租金將持續攀升。陳預計，隨着灣區持續發展，深圳將會率先受惠，和香港的樓價差距收窄。

現時東莞和佛山的優質寫字樓存量在200萬平米左右。受惠於廣深外溢效應，部分服務業和科技產業已經開始遷移他們的後勤或研發部門至東莞和佛山。從租金水平來看，廣州和深圳甲級寫字樓租金為每月每平米140元至210元及200至250元人民幣；反觀東莞和佛山只及上述兩地的四分之一，約60元至80元人民幣，租金回報超過5.5%。

問到中美貿易戰，陳認為不會很快結束，但大灣區是一項長達10年的計劃，即使日後中美兩國之間矛盾仍然存在，但事件影響會轉變成「新常態」，市場上會相應調整策略。