7月初，地政總署公布火炭一幅公業用地，由一間數據空間有限公司以破紀錄56億元投得，成功擊退包括新鴻基及長實在內的８間地產發展商，折合樓面呎價接近6,000元，成交價比市場估價上限37.54億元高出近五成，令市場譁然。

此新聞一出，很多人心裏疑惑：為何數據空間會出天價投得工業用地？因為在火炭區工業大廈，市場呎價只需約4,000元一呎，為何今次要出到破盡香港工業用地紀錄的6,000元一呎？以現時疫情嚴峻情況下，工商業理應受到重創？

原來這間中標公司的母公司正是中國移動。有人會問：難道中國移動打算在香港參與地產發展？非也，中國移動是打算自己興建一座巨型數據中心。是次用地地盤面積9,178平方米，以9.5地積比計算，最高可興建樓面面積87,191平方米。

未能找到合適工廈，原因是數據中心要求配套很高，例如散熱要好、保安要嚴密、數據傳送速度要快、電力供應要非常穩定等，舊式工業大廈未必符合相關要求。市場傳聞，這間國內電訊商正是中國移動。中國移動在市場上未能找到一座合適工廈改建，便索性投一幅工業用地，自己興建數據中心。鑑於政府近年甚少推出工業用地，估計中國移動志在必得，才願意出天價投地，務求一擊即中。

興建自用不會推高樓價

同時，現在踏入5G年代，電訊股理應跑贏大市，但在股價方面，中國移動在上半年下跌20%，中國聯通更下跌43%，其中原因是電訊業仍處於龐大投資期，而今次中國移動總投資額約100億元興建數據中心，也是一種長遠投資以配合5G發展需要。

中國移動願意以超昂貴價錢在香港投地，還有其他原因。例如當外資企業在中國有業務時，如將數據中心放在內地，將會令外資企業感到隱憂；同一道理，中資企業如果想跟外國企業做生意，如將數據中心設於香港，便可以撇除不必要疑慮。由於是次投地是中國移動興建數據中心作自用，有別於一般傳統工廈用途，故此是次中移動雖以破紀綠的天價投地，但基本上是不會推高整體工廈樓價。

撰文 : 謝順禮 總會榮譽主席謝順禮博士

欄名 : 專家論市