疫情之下，本港樓價卻居高不下，近月交投更越趨活躍，其中原因離不開低息環境對樓市的支持。翻查資料，本港由2008年開始，持續長達11年的低息環境，期間本港實際利率只得2.5厘左右，如果用拆息按揭，利率可以更低。長期的低息，加上本港樓市供不應求的結構性問題，造就持續11年的大升市，差估署樓價指數自2008年至今，每年都錄得升幅，樓價亦由最低位104.8點升到最新的384.5點，累計升幅接近2.7倍。

雷曼致QE熱錢橫流

2008年雷曼兄弟爆煲，引發金融海嘯，本港樓價一度急挫，短短2個月下跌逾13%，較2008年高位下跌超過兩成。但其後美國推出量化寬鬆政策，各國央行競相QE（量寬），雖能紓緩市場的資金壓力，但同時亦促使貨幣傾向貶值，加劇通脹，刺激資產價格上升，變相促使更多資金流向樓市，推高全球樓價。

金管局數字顯示，在金融海嘯後，流入本港的熱錢就超過1,000億美元。熱錢的湧入，本港亦進入長達11年的低息大時代，即使美國期間曾經有3年加息，但本港因為銀行體系資金充裕，幾乎從不跟隨美國加息，促成「低按息、高通脹」年代。

翻查政府統計處資料，本港於2005年後就一直處於通脹，雖然2009年曾因金融動盪而按年通脹跌至0.5%，但其後已極速收復失地，2011年通脹更高達5.3%。去年即使受到疫情衝擊，失業率急速攀升，但通脹依然錄得0.3%。

值得一提的是，上文提到美國於2015年至2018年期間曾經加息9次，共加息2.252厘，但期間本港銀行只於2018年9月輕微加息0.125厘，而當美國於2019年7月再度展開減息，本港銀行則極速跟隨，在2019年10月減息0.125厘。而美國由2019年至2020年，累計減息達2.25厘，即「還原基本步」，息口重新回到接近零息水平，美聯儲局更預期2023年前不會加息。

低息兼通脹催升樓價

長期低息加上通脹，令本港樓市一直處於升軌，即使期間亦曾因外圍環境變化經歷小跌幅，但大方向升市不變。根據資料，樓價由2008年低位104.8點，今年2月已升至384.5點，11年間累計升幅接近2.7倍。

舉例2008年一個樓價200萬元的單位，最新樓價應已升至740萬元。而今年因為疫苗出現，經濟出現復甦契機，加上持續低息及房屋供應不足，大部分分析員傾向相信樓價續升，最樂觀者更預測全年升15%，若「預言」成真的話，上述單位到年底要足足850萬元才能入場。

轉載自《文匯報》