入市意欲受壓抑左右樓市去向 - 總會副主席潘達恒專欄

時間: 2019-08-16 (Fri) 1594

近期，可以觀察到各行業的市道，都出現消費意欲下降、客量減少，較明顯的行業包括零售業、旅遊業等。

筆者早前曾說過，擔心今次社會問題是「結構性」因素而非「單次性」因素所造成，出現「香港版黑天鵝」事件的機會開始增大，香港受本地因素遠較環球因素，如貿易戰等，影響更大。

筆者觀察多區二手樓市況，成交量明顯減少，但錄得降價求售的個案不算多。低價放盤單位不多，原因是在業主還未完全掌握近期的社會事件對樓市可以造成什麼程度的影響，所以一動不如一靜。加上，若沽出單位而鎖定利潤的話，礙於現時樓市稅項及銀行政策，恐怕再次進場的話，入場門檻及成本將會更高。但留意到持有多層單位作投資的業主開始有放盤「減磅」的部署。而另一方面，買家要待二手單位明顯出現調整，幅度介平5至10%的情況下，覺得價錢合理，才錄得成交。但話說回來，一方面有明顯減價幅度的二手單位不多，而且買家在此時此刻入市的意欲仍然低，故雙方正處於膠著狀態。

下跌的方式並非「梯級式」下跌而是「緩緩式」有序的下跌

樓市的發展分別可以作以下兩個假設：
一)牛皮格局仍然持續，巿況沒有明顯改善，慢慢發展商確認樓市開始轉弱，一手樓盤開始減價，屆時二手市場也會出現明顯的減價現象。

二)局勢穩定下來，購買力慢慢回復，發展商不需減價，只要開出貼近(或輕微高於)市場的價錢及增加優惠條件，包括付款方式等，已可製造成交。若這樣發展，則一二手市場不會出現惡性「爭客」，相對影響二手較輕。

筆者仍然需要觀察局勢變化，但傾向發生前者(一)的機會較大，估計將會步入調整市，但今次一二手樓價下跌的方式並非「梯級式」下跌而是「緩緩式」有序的下跌，直到找到一個支持位才停下來。下跌方式有序的原因是，二手樓放盤的數量仍然偏少，與及基本因素仍有存在，如土地供應有限、低息環境等。相對二手市場，發展商一手盤的減價壓力較大，原因來自成本壓力，如銀團貸款、建築成本等，及新增政策，如空置税等。

今次巿況不穩源於一個「反修例」的社會議題，繼而發展到打擊消費信心，最後影響置業決定。除有多個專業界別及組織建議政治問題需政治解決外，亦希望各界能夠集思廣益、共謀對策，提出更多好的方案，早日走出困局。

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