（記者　黎梓田） 受到中美貿易戰，以及本港社會風波持續等因素影響，近期工商舖氣氛急轉直下，不但成交量急跌，而且業主減租、減價及蝕讓個案也湧現。美聯工商舖昨發表工商舖市道回顧及展望，指工商舖正受六大利淡因素困擾，勢必步入調整期，故全面下調工商舖成交量及金額的預測。

8月工商舖買賣租賃料雙跌

該行認為，倘若困擾因素持續，於最壞情況下，整體工商舖價格於今年或下跌15%，明年底前更有機會大跌25%，而今年全年的成交量則有機會跌至5,200宗，創自1996年有紀錄以來的歷史新低。

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，受到中美貿易戰及外圍經濟因素影響，上半年工商舖市況交投已見放緩。根據美聯工商舖前線的數據顯示，6月全月工商舖成交僅有403宗，較5月錄得的486宗，下跌逾17%；至7月份更跌至254宗，按月再大跌37%，而截至8月20日止，工商舖買賣成交更只錄得113宗。租賃方面，黃漢成指出，6月全月工商舖租賃成交僅錄得1,104宗，較5月份錄得的1,351宗，下跌約18%；至7月份雖然輕微回升至1,230宗，但仍處於低水平，而截至8月20日止，工商舖租賃成交更只錄得594宗。

展望未來，黃漢成料工商舖市場受到六大負面因素困擾，中資或暫時降低投資，令整體投資環境轉差，因此將今、明兩年的工商舖預測大幅下調，該六大因素包括：中美貿易戰難達成協議、本港政治紛爭未能平息、深圳定為先行示範區、英國或啟動「硬脫歐」、歐洲多國的經濟衰退或重臨，以及新興市場經濟下滑。

困擾若持續或現「走資」

黃漢成指出，如六大困擾因素持續，資金或會出現大規模外逃情況，預期整體工商舖買賣價格於今年或按年下跌15%，2020年底前更有機會較現時的價格下跌25%。黃漢成又認為，基於經濟前景不明朗，今年下半年的工商舖成交量將會較上半年再跌兩成，今年全年或會跌至5,200宗，按年下挫逾四成，並有機會創下自1996年有紀錄以來的歷史新低。

美聯工商董事陳偉志表示，受惠於「活化工廈政策2.0」帶動，上半年工廈租售價呈平穩發展。不過，自今年中開始，投資市場再次浮現利淡消息，工廈市場開始接連出現減價沽貨，甚至蝕讓成交個案，個別單位蝕讓的幅度更高達三成。

展望下半年，陳偉志預期，今年下半年分層工廠的成交量將會較上半年再跌兩成，至於租金則料會下跌5%，而售價下半年會跌5%至10%。明年若貿易戰及本港政治事件等問題仍未完滿解決，預計明年底前工廈價格或較現時跌20%。

明年底前工廈價格或跌20%

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，受近期多項利淡消息影響，拖累寫字樓物業表現，例如7月份甲乙廈租售價悉數下跌，為3年半以來首見，而本月截至20日止，五十大甲廈僅錄得1宗買賣，情況較沙士及金融海嘯時期更差。不過，由於下半年預計仍有個別拆售的商廈全新盤推出市場，因此料下半年的商廈成交量可望回升約10%至15%。翁鴻祥預期，今年下半年的甲廈租售價將下跌10%，至於乙廈則跌約10%至15%。若然六大利淡因素仍然持續困擾市場，最差情況下，明年底前甲乙廈的售價或會較現時下跌30%。

零售市道差 舖市屢現「放頂租」

美聯旺舖董事盧展豪指出，近期核心區或旺區舖位市場，已經先後錄得多宗蝕讓個案，最高的蝕讓幅度更達56%，市場上也接連出現「放頂租」個案，顯示零售業正在步入艱難時期。黃漢成認為，本港政治事件的發展對於商舖後市走勢起關鍵作用，股市表現、貿易戰及人民幣走勢亦會影響商舖市場的投資氣氛。預計今年下半年商舖物業的售價將下跌10%至15%，買賣成交量料跌30%，而租金也將下跌10%至15%，料第四季跌幅將會顯著擴大。若近期政經負面因素持續至明年，明年底前商舖價格或下跌30%。

轉載自《文滙報》