(記者 顏倫樂) 啟德商業地皮一年內兩度流標！曾於6月遭高銀國際撻訂的啟德第4C區4號地盤，8月重推招標，並於上周五截收5份標書，地政總署昨日公佈，5間發展商出價都低過政府底價，地皮宣佈流標。測量師相信，受最近暴力示威影響，零售及酒店業收縮，引致政府底價與發展商出價有嚴重落差，認為消息對後市影響相當大，擔心之後西九龍高鐵站上蓋項目或步該地皮流標後塵。

啟德第4C區4號商業及酒店地可建樓面約86.3萬方呎，可供應480至800個房間。地皮上周五截標，當時收到5份標書，包括長實、新地、華人置業、信置及鷹君。但昨日地政總署公佈，上述5間財團的出價都低過政府底價，政府不會出售該土地。業內人士指，多間大型發展商都出低價，一定程度反映發展商對前景看法。

一波三折 估值下限低38%

翻查資料，啟德第4C區4號地盤招標過程可謂一波三折，高銀國際今年5月以逾111.24億元投得今幅商業地，呎價12,888元，當時創九龍東商業地呎價新高。惟6月集團卻突然以「近期發生的社會矛盾和經濟不穩定」或影響市場為由而撻訂。

而6月至今，樓市表現急速逆轉，其實不少測量師早已預測該地有流標機會，並調低地皮估值至69億元至103.6億元，樓面地價僅8,000元至1.2萬元，相比當日中標價，最新估值下限足足低38%。

上周五重推卻未有再入標的高銀集團市場策劃及銷售總監陳秀賢昨表示，中美貿戰談判未有結果，近期本港酒店入住率低，因而令集團對酒店地抱觀望態度，但集團對住宅地及本港樓市保持樂觀。

啟德商地或再跌價

而更令人憂慮的是，今次已為年內第2次出現流標，年初啟德第4C區5號商業及酒店地亦同樣流標，一年內兩次有商業地流標，情況可謂極不尋常。而今年政府4次推售商業用地，只售出一幅啟德承啟道鄰近啟德體育園商業酒店地皮，8月由遠東發展以約24.46億元中標，每呎樓面地價約7,100元，但比當時市場預期的下限還低11.25%。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，啟德商業地雖然經常出現流標或撻訂，但並不代表其沒有價值，認為今次流標主要因為近期社會動盪，導致零售及酒店業等業務收縮頗急，亦看不到遊客人數短期內可以恢復，令發展商出價與政府存有差異。

他認為今次流標消息對樓市影響會相當大，亦可能會影響日後西九龍高鐵站上蓋的招標結果，如果該幅巨型土地亦流標，對於啟德商業地日後地價將有負面影響。

普縉執行董事及企業發展部總監張聖典表示，最近市況急速變化，政府與發展商採取計價的方式並不相同，地政總署按已登記成交個案去估算，而發展商則用較貼市的交易數據。相信之後推出的商業地，政府與發展商之間就地價的落差將仍然會存在，仍然有機會流標。

他又提到，今次商業地規定一半樓面做酒店，亦間接造成發展商出價較低，認為政府應改動地契要求，不規限地皮酒店樓面的供應比例，因為啟德跑道區受限於交通較為不便。

交通配套商業氣氛尚不足

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文坦言對流標不意外，因跑道上的商業地皮投資額大及資金回收期長，而發展商會考慮更多項目未來現金流及出租率等因素。再者，地皮雖然位於跑道區，享煙花景，但現時交通配套不足及區內商業氣氛不足，導致入標財團需要有極充足現金才能管理及營。

而就之後截標的西九龍高鐵站上蓋項目，他維持估價，但如這亦流標，則政府可能有需要檢討現行機制。據了解，西九龍高鐵站上蓋商業地正在招標，可建樓面高達316.46萬方呎，為歷來最大單一招標地產項目，最新估值由316億元至886億元不等，每呎樓面地價由10,000元至28,000元。

轉載自《文滙報》