香港文匯報訊（記者 顏倫樂）繼早前山頂地王流標後，昨日開標的啟德地皮造價亦不理想，樓市更添陰霾。地政總署公佈，啟德第4B區3號住宅地，由會德豐地產、新世界發展、恒地、帝國集團4家發展商合資以83.33億元中標。按可建樓面約57.46萬方呎計算，每呎樓面地價約14,502元，相比今年5月新地投得的同區啟德地盤，地價半年下跌約18%。測量師認為，成交價反映市況回軟，料對後市具指標作用。

啟德第4B區3號住宅地為跑道區首幅招標地皮。地政總署公佈，會德豐地產、新世界發展、恒地、帝國集團合資以83.33億元中標，為市場最高出價。雖然此前市場對該地皮估值介乎每方呎樓面地價13,800元至16,000元，今次中標價亦位於預期之內，但其實測量師普遍都估計在16,000元水平，即成交價較他們估值跌10%，故不少測量師昨日都對成交地價跌眼鏡。

4大孖沙合資83億中標

翻查資料，新地於今年5月以251.61億元中標啟德第1F區1號地盤，每呎樓面地價約17,776元，這意味啟德地價於近半年內下瀉約18%。不過，普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典昨回覆香港文匯報查詢時說，新地該幅地皮包含地下街樓面，而且鄰近港鐵站，配套更完善，所以有測量師認為不可直接比較。

而若果與今年初恒地及會德豐向海航系購入的三幅啟德純住宅用地，該三幅地皮每呎樓面地價介乎14,952至15,162元，今次地價與之相比下跌3%至4.4%。

預計總投資140億至150億

然而，上述年初成交的海航三幅啟德住宅地，位置上相比起來較今次第4B區3號住宅地遜色，故今次地價仍然屬於市場預測偏低水平。翻查項目之前截標時收到8份標書，不乏大型地產商身影，包括長實、新地、中海外、嘉華及信置(合資)等，這些大財團今次出價更低，一定程度反映對後市看法傾向保守，約一個月後政府公佈啟德地出價資料時，或可一窺究竟。

發展商昨日回應，指地盤位置臨海，大部分單位可享東九龍CBD2核心商業區海景。而會德豐副主席梁志堅回應時透露，項目投資額約為140億元至150億元，但目前仍然與合作夥伴研究項目發展方向。

大孖沙組財團顯風險憂慮

美聯測量師行董事林子彬表示，受到近期市況轉靜及有地皮流標等因素影響，加上啟德跑道區未來潛在住宅地供應較多，故是次批出之地價為市場預期下限，但亦屬合理水平。而發展商以合組財團形式中標，可以攤薄風險，同時反映對後市態度偏向保守。而且往後啟德區一帶仍有多幅地皮推出，預料發展商亦要保留實力，故出價較審慎。

他分析今次地皮造價遜色原因，除近期市況回軟外，地皮景觀亦屬跑道區中「次一等」。該地雖然位置臨海，但料以九龍灣一帶城市景為主，而稍後推出同地段同方向之地皮，相信地價水平相若；至於其餘擁有全海景致之優質地皮，料地價會較高，不但反映位置優勢，料對該區及後市具有指標作用。