經濟衰退殺埋身 不足兩年3流標1撻訂

世紀疫症下，啟德地皮再添一筆流標記錄。上周五截標的啟德第二大規模、最高估值逾100億元的商業地，由於發展商出價未達政府招標底價，昨日被政府宣佈收回。翻查去年至今賣地資料，啟德發展區商業地累計多達3次流標及1次撻訂。業界分析，全球疫情持續之下，可預見未來經濟不穩及企業經營困難，旅遊及零售業需要更長時間復甦，對商業地價值影響較大，因未來租金收入會較低，直接影響發展商出價，引致今次流標。

新冠肺炎疫情未退，市場預計本港經濟復元需時甚長，經濟衰退已在眼前，惟與此同時，本港政治紛爭持續不休，連番的打擊對賣地市場影響甚深，尤其是商業地。昨日地政總署宣佈，啟德第2A區4號、5(B)號及10號商業地因4間財團的投標金額均未達到政府底價，地皮終告流標。

地皮上周五截標只收到4份標書，分別來自長實、新地、建灝地產，以及信置與利福合組的財團。而此前，市場對地皮的估值由約60億元至104.4億元，每方呎樓面地價由5,500元至9,000元不等。

港府：適當時候重新招標

地政總署昨指，地皮底價會在截標當日訂定，以便把最新市況考慮在內。又指，政府不會就投標者的出價作出揣測，重申政府的政策目標是為市場提供穩定和持續的土地供應，以回應社會需求，不會因個別土地的招標結果或現時的經濟情況而受影響。而政府會在適當時候考慮推出該用地的安排。

翻查資料，今次已為去年9月後再有土地流標，若計及去年至今，啟德發展區則一共有3幅地皮流標及1幅地皮遭撻訂。除今幅地皮在啟德鐵路站一帶外，其他3幅皆位於前跑道區。另外，過去8個財政年度，一共有7幅地皮流標。

投資鉅大 兼須建社區設施

萊坊執行董事林浩文坦言對今次流標感失望，這亦反映政府在計價上與發展商有重大出入。他指，因投資額大及資金回收期長，發展商為商業地的出價計算時，一般會更多考慮未來現金流及出租率，因此出價會較住宅地更保守，與政府底價存在很大落差，造成近年商業地頻繁流標的困局。又認為，除非政府調低「底價」，否則今年不是重賣的好時機。

戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦表示，環球經濟在疫症影響下，香港經濟復甦時間難料，今次競投的土地位於宋皇臺站，商業潛力不及啟德站附近的土地。再者，土地發展條款規定發展商須興建社區設施，對日後發展的定位和設計都有影響，估計發展商顧慮到市場風險，涉及建築費用大，所以出價傾向保守。

美聯測量師行董事林子彬表示，今次流標相信除市況外，最主要原因是項目規模大，投資風險高，加上啟德區商業發展未見成熟，且地皮連接的宋皇臺站啟用日期存在變數，周邊亦以公營房屋為主，影響地皮價值，導致發展商出價審慎。

事實上，項目原屬3個地盤，現時採「三合一」形式招標，地盤面積21.3萬方呎，即使可建樓面逾116萬方呎，又有地下購物街連接鄰近地塊。不過，林子彬認為剪裁彈性相對較低，條款亦限制不可拆售，拖累回報效益。

觀塘首置盤估值睇低19%

市況不景，除商業地外，住宅地近期亦被看低一線。將於本周五截標之觀塘安達臣道對出用地，屬港人首置上車盤項目，市場幾乎一面倒睇淡。中原測量師行張競達表示，地皮投資額龐大，且發展首置盤導致限制多多，預料發展商出價保守，因此決定將該地估值由原先87億元調低至70.8億元，每呎樓面地價6,500元，減幅19%。

轉載自《文滙報》