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樓盤王

掌握全港樓市脈搏

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從深圳南山看香港樓價 - 總會榮譽主席謝順禮博士經濟日報專欄
時間: 2024-12-06 (Fri) 644

國內的房地產在2021年下半年開始下跌,在過去三年,全中國有不少城市的樓價下跌達一半的水平。深圳雖然是全中國的一線城市,樓價也難逃下跌的命運。整體來說,深圳樓價跌幅相比起全國較少,但是從高峰期相比,平均跌幅也有三成左右。筆者有一位朋友眼見深圳樓價有大幅調整,有意購入深圳的豪宅物業。

若論深圳的豪宅地段,首選當然是深圳的南山區,於是筆者便跟朋友決定花一天時間前往深圳南山區視察豪宅物業。跟房地產仲介碰面之後,他便開車前往南山,車程大約 45 分鐘,沿途房地產仲介向我們講解深圳過去三年的樓市變化。以深圳羅湖區為例,今天整體二手樓價平均下跌約三成,然而在深圳的南山區整體的二手樓價平均只下約兩成,反映南山區二手樓價在抗跌力方面,整體上比羅湖區較強。

 

注意物業是否「滿五唯一」

大家如果有意前往深圳買二手樓,需要注意該住宅物業是否「滿五唯一」。香港人可能對「滿五唯一」這名詞比較陌生,但是原來在深圳購買二手樓房是非常重要。「滿五唯一」意思是該物業的房產證發出日期超過五年,而且該物業是業主在深圳唯一的住宅物業,要注意「業主」的意思是以業主家庭來計算。如果該物業符合「滿五唯一」,那該交易便不需向政府交「個稅」(個人稅)以及「增值稅」,只需要交「契稅」就可以。因為國內物業一般的成交價是業主「淨袋」為主,換言之,如果要交個稅及增值稅,往往都是要由買方負責支付。

當天房地產仲介向我們介紹了一個高層單位,建築面積123平方米,業主叫價1,780 萬人民幣,也就是每一平方米14.4 萬,以實用率約75%計算,就是每平方米實用價是19.2萬元,折合呎價大約為港幣20,000元,直逼香港豪宅的價格。此外,這位房地產仲介也帶我們前往視察一個南山區的樓花豪宅盤,其中一個高層單位更可遙望香港屬開陽遠景,建築面積187平方米,樓價為2,600萬人民幣,也就是每一平方米14萬元,實用率約75%,折合實用呎價大約是港幣19,300元,比香港啟德區新樓還昂貴。

筆者認為,假如深圳南山區豪宅成交價都超過二萬元,那香港樓價下跌空間其實很有限,畢竟香港的地價及建築成本也遠高於內地。

總會榮譽主席謝順禮博士經濟日報專欄

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