二零二零年五月前，香港的總存款量持續創新高，而金融中心亦透過阿里巴巴到香港作第二上市發揮到優秀的上市集資功能，反映在暴動後及疫情下，香港經濟活力仍堅挺。

去年五月算是樓市的分水嶺，那時開始至到近期的二月，我們看到比之前的十一個月，二手住宅成交量是多了47%，大家可以想像到樓價是應該回升的，而事實上，無論我們用祥益指數、中原指數或差餉物業估價署指數，我們都發現去年上半年住宅樓市已經找到谷底，下半年市場其實是「等升」或是「慢升」才是，但是很多人在下半年做了相反的態度，就是等待樓價下跌。

事實上，這段時間雖然我們見到樓市的平行時空個別發展，但問題是有不少板塊的樓價已上升了10多個百分比，為何在資訊發達的今天，我們那麼遲才會體驗到？

我們再看看第二個數據便真相大白了，香港按揭證券有限公司的數據反映到2020年5月至2021年2月其實比2019年1月至2020年4月平均每月是多了115%的新取用按揭保險宗數，即是說：市場算是以高成數按揭為主導了，高成數按揭是被兩個很重要的因素結構化了，第一當然是首期的限制，第二就是買家都是經過壓力測試等嚴格的收入限制，大家可以想像到，如果他們面對原本心儀的單位樓價上升的時候，較多數的人只有一個選擇就是退而求其次買次一等的單位，因為即使他可以付更多的首期，但是壓力測試很多都不可以正比例支持他們去買更大樓價的單位，假設他退而求其次情形之下買到同一個屋苑的較平價單位，這很容易就會給予人們一個錯覺，覺得這類型的單位比上一回合是不升反跌，很多人就會如獲至寶地高唱樓價下跌了。

其實當下的各項樓市指數可能只是反映到購買力，未必有效即時反映到樓價的上升，樓價正在無情地上升中。

這個就是我體會到的市場真相，可能我們看到的不是事實的全部，但我希望可以幫到一些人解釋樓市的變化。