經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓

受惠於工廈拆售項目，近月工商舖市場交投氣氛理想，4月份工廈註冊量創下自去年7月以來的十個月的高位，註冊金額更創下歷史新高。鑑於住宅物業受多項「辣招」所限，加上部分工廈入場容易，回報更可達四至五厘，因此不少人開始涉獵投資車位、工商舖等物業。然而，工商舖與住宅的按揭條款略有不同，投資者宜小心「地雷」以免損手。

銀行估價相對保守

按照工商舖的按揭規定，不論物業價值，若申請人的主要收入來自香港，按揭成數上限為四成，否則為三成。如申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保，按揭成數將再下降一成。要注意的是，購買工商舖的按揭規限較少，例如即使已有物業在手，或外地買家，或持貨不足三年，亦無須繳付額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），因而吸引不少投資者入市，而印花稅（AVD）亦只有一套標準，不過稅率比住宅物業（AVD第二標準稅率）為高。

近年政府重啟活化工廈，當中買賣亦增加不少。若有意購入工廈，建議購入較新、位處零售區、人流量多及承租能力高的單位，升值潛力較高。一般來說，工商舖可承造P按計劃或H按計劃，還款年期最多三十年，但由於工商舖流通率相對較低，質素頗為參差，故此銀行估價相對比較保守，亦沒有一套既定的標準，主要視乎物業的優質程度。

另外，現時不少工廈拆售，出現劏盤，買家宜先弄清楚，獨立契、分契及劏盤的分別。首先，獨立契即是一個樓宇單位一張契，亦即是只有一個業權，這類承造按揭最簡單；分契的意思是將一個大單位分為小單位出售，而業主需透過律師行辦理，並於土地註冊處登記，將一個業權分拆為幾個業權，如手續辦妥，便可自由買賣，按揭問題不大；劏盤即指一個單位被分成兩個或以上的獨立單位，而每個單位沒有獨立的業權，加上業主未必會向屋宇署申請，或會牽涉另一個僭建的問題，因此銀行一般不接受劏盤的按揭。因此，在購入工廈單位前，買家最好先了解大廈公契，留意公契上列明之土地用途，是住宅或是商業用途。另外，還要查閱土地註冊處記錄，可看到業權狀況、是否有釘契的情況，還要留意單位有否符合《建築物條例》的規定，如走火通道、防火、排水及通風系統等。最後，記得購入單位先找銀行估價，以免估價不足大失預算。