香港土地供應嚴重短缺,今屆政府將公私營房屋比例由6:4改為7:3,即私人房屋每年供應目標只有13,500伙,再加上新冠肺炎疫情打擊下,令港出現連環大型商業地皮流標,導致政府賣地收益嚴重下跌。
今年上半年,香港政府賣地收益只有103億元,較去年同期543億元勁挫81%,更創下自2010年政府主動推地以來的11年新低。按照香港政府在2020/21的財政預算案中,賣地收益預算為1,180億元,即半年收益預算為590億元,換言之今年上半年實際賣地收益比預算少了487億元,可謂完全不達標。
根據地政總署資料顯示,今年上半年香港政府僅批出5幅住宅用地。
未來私人住宅供應或斷層
筆者認為,導致這種情況發生,原因之一是空置稅的影響,因為大型發展商手上也持有不少住宅餘貨單位。如果撇除政府資助的安達臣道的首置項目住宅地皮,由於其餘四幅地皮的面積均不算很大,因此住宅供應量也不會很多,預計只有低千位數字的供應量,相比財政預算案中,政府預算平均每年有15,700伙住宅單位的供應量,可說是相距甚遠。因此,假如下半年賣地情況沒有改善的話,估計在兩三年後,私人住宅供應量將有機會出現斷層。在供求進一步失衡的情況下,加上全球各國政府大量印銀紙,樓價將有機會再被推高。
香港政府上半年賣地收益急挫八成的主因,是多幅啟德商業用地流標,政府有見及此也決定重新審視多幅商業用地,發展局局長黃偉綸表示:「政府的規劃並非鐵板一塊,現時政府正重新審視多幅商業用地,研究是否能夠改作住宅用途,假若啟德商業地要修改用途,便需要再進行交通及環境等技術評估,預期明年會有研究結果。」筆者樂見政府形容自己是「並非鐵板一塊」,期望政府真的能審時度勢,因應市場變化,將稀缺的土地資源能夠更有效地發揮,以作最適當調配。
撰文 : 謝順禮 總會榮譽主席謝順禮博士
欄名 : 專家論市
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