助買家 改善型購房或放鬆 助房企 促銷售撐地方財政

疫情當前，中央政府多管齊下促進消費、紓困企業，但對房地產市場始終重申堅持「房住不炒」主基調。早前，地方救市「急先鋒」河南駐馬店被省政府約談，為加速鬆綁樓市的地方政府敲警鐘。有專家表示，房地產調控的主基調將長期堅持，在貨幣寬鬆背景下，下半年市場可能升溫。疫情帶動房地產需求升級，未來針對改善型需求的信貸政策可能適當放鬆，萬億級別的老舊小區改造或加速推進。■香港文匯報記者 海巖 北京報道

自疫情爆發以來，上海、北京、天津、西安、蘇州等近50省市密集出台房地產行業支持政策，寬鬆政策從供給端向需求端不斷蔓延。全國樓市風向標的北京以土地拍賣放開限價破局，2月10宗地塊攬金440億元(人民幣，下同)，最高溢價率達到49.78%，創兩年新高。去年「小陽春」之後緊急升級限購限售的蘇州，2月19日發文取消預售許可調整價和封頂銷售限制。

河南駐馬店擬降首付 遭「整改」

21日，河南駐馬店首個將住房公積金首套房首付比例從30%降至20%，隨後浙商銀行給非限購的城市降低首付比例，成為首個給居民加槓桿的銀行。下調首付比例被視為有很強刺激傾向的政策，2015年樓市全面刺激就是從下調首付比例開始的。

在市場寬鬆預期升溫後，駐馬店政府卻因政策踩線被約談並要求整改。「這一次絕對不會再出現全局性超強寬鬆。」如是金融研究院執行院長朱振鑫向香港文匯報表示，中央反覆強調「房住不炒」的定位不會因任何短期因素改變，央行也有意將房地產隔離在降息之外。去年8月份至今1年期LPR降了26基點(BP)，5年期LPR只降10BP。即使受疫情影響經濟下行壓力加大，央行對5年期LPR下調仍非常謹慎，並要求金融機構通過加點的方式保持房貸利率不變。

朱振鑫認為，目前樓市寬鬆主要是為房企紓困，意在緩解銷售活動停滯帶來的流動性風險，進而緩解地產投資和竣工壓力，對經濟增長和地方財政給予一定支撐。

北京師範大學金融研究中心主任鍾偉認為，今後很長時間房地產行業都將帶着鐐銬跳舞，既不能超出「房住不炒」，也不能影響長效調控機制，又要發揮對經濟增長的重要產業作用。

「房地產行業在中國還遠沒有走到要退潮的階段，內地整體的居住條件、城市化率還不是太高。」鍾偉說，目前中國8.5-8.6億城鎮人口中，還有大約一半人居住在2000年之前建成的老房子裡，居住的舒適性、衛生條件等都不樂觀。疫情的出現讓住房升級和改善的需求更加迫切。

由此鍾偉預計，下一步在宏觀政策寬鬆下，房地產落地政策也會偏鬆，而重點會轉向改善型需求，這是目前市場相對理性和迫切的需求，改善型購房的限制政策可能逐步放鬆。目前主要城市限購限貸、認房又認貸，改善型購房參照二套房政策，首付不低於7成，放貸利率上浮，令改善門檻大增。

加速老舊小區改造升級

老舊小區改造升級也可能提速。鍾偉說，疫情使得老舊小區改造的緊迫性更加突出。疫情中病死者90%以上是75歲以上老人，大多居住在老舊小區。有數據稱，內地需要改造的老舊小區有17萬個，涉及居住人口超過1億，需要投資上萬億元，涉及供電、網絡、電梯、小區道路等改造，也有社會化養老、急救醫療通道建設等需求，需要政府自上而下的政策推進和資源分配。

海通證券分析師塗力磊也認為，對比前幾年棚戶區改造，老舊小區改造可能成為樓市調控和支持經濟的抓手，獲得政策支持和資金投入。

轉載自《文滙報》