上期提到，疫情令「村屋」成交量增加，引發更多準買家關注村屋市場。有朋友問筆者：到底村屋和丁屋有甚麼分別？

丁屋可以說是村屋，但村屋卻不一定是丁屋。丁屋跟村屋從概念上的分別，主要取決於該建築物坐落於甚麼類型的土地。正如麵粉有高筋、中筋及低筋，不同種類的麵粉可做出不同包點，而可建屋的新界土地也分為舊批地、新批地、政府地及私家地等。不同種類的新界土地建成不同種類的村屋，將會影響該村屋是否需要補地價。要了解上述問題，先要明白可建屋的新界土地種類。

可建屋的新界土地大致可分為四大類，第一是「舊屋地」，一般是指根據1905年批出的集體政府租契內的某些地段，其用途註明是屋地的，一般也非位於傳統屋邨範圍之內。在重建之前，當事人必須向地政處申請一份「重建批准書」。這類舊屋重建的村屋，因為無限制買賣轉讓條款，因此不需補地價。

5年後出售 不需補地價

第二是「舊批地」，一般是指政府在1905年後，在新界各區的理民府（即現在的地政處）以拍賣方式出售的土地，一般會限制樓層不多於兩層，這類舊批地的「村屋」也不需要補地價；第三是「新批地」，一般是指政府在60年代後，以獨立合約方式向合資格的新界原居民男丁批出新界官地，批地合約會註明一系列嚴格的限制買賣轉讓條款，這類政府官地的丁屋是必須補地價才可出售或轉讓。

第四是「私家農地」，一般是指政府批准新界農地業主在其私人農地範圍內興建村屋，而該農地必須在村界範圍內，申請者必須是符合資格的男丁。這類私家地的丁屋如果在地政處發出滿意紙五年內出售，仍需要按照持有年期的比例補地價，也即是逐年遞減補地價的比率。但滿五年後才出售，則不需補地價。

總結而言，村屋和丁屋的分別可透過地契文件分辨出來，由於一般市民難以分辨上述情況，因此建議準買家還是委託專業地產代理更為穩妥。

撰文 : 謝順禮 總會榮譽主席謝順禮博士

欄名 : 專家論市