近月香港樓市急速放緩，山頂地王賣地流標，坊間及官方樓價指數均錄得持續下跌，報章的地產版更充滿二手樓「大劈價」、「出血」等嚇人標題，地產代理店舖貼滿「業主求救」等賣樓廣告，新盤也在增加優惠暗裡減價，有代理行更落刀裁員，但運房局及金管局卻指現時難以確定樓市是否下行。樓市會怎樣走？香港文匯報今次請來兩位專家，就樓市十大疑問作回應，探討今次樓市是真跌還是假跌，會跌幾多跌幾耐，市民應否買樓、應否賣樓？政府應否填海？

■文：香港文匯報記者 黎梓田、顏倫樂 圖：劉國權 攝

Q1：樓市現在是「真跌」還是「假跌」？

祥益地產總裁汪敦敬：我認為樓市屬於假跌，原因在於有達26萬個居屋申請者的購買力被凍結，而實質上購買力多於減價盤數量，加上香港樓市屬於宏觀調控市場，政府對借貸市場的限制亦相當嚴格，現時沒有人供不起樓，亦看不見出現經濟下滑，樓市不屬於泡沫爆破，極其量只是一個心理泡沫。

早前一手樓的表現就像「火車頭」一樣，較二手市場「行快幾千蚊」，事實亦證明了樓市升勢過快。另外，我不同意加息危機的說法，現時大部分銀行的存款與借貸比例為4：1，加P（加息）會令銀行蝕本，預料息口「加極有限」。

紀惠集團行政總裁湯文亮：「樓市健康就會真跌，唔健康就假跌。」政府近年積極增加供應，樓市正向健康方面前進，所以今次是真跌。當樓市成交量偏低，放盤量增加，樓價就是真實下跌，而且最近的減價成交個案不再只是質素較差的單位，當中不少屬優質單位，但「劈咗都冇人要」，都反映樓市正在真實回落。

我聽過「假跌論」，但對於支持者認為26萬新居屋申請者會有少量回流市場，我有保留。許多居屋申請只是「買樓訴求」，「需求不等於購買力」。「如果有26萬個購買力，現在啲樓就飆到阿媽都唔認得。」以前的居屋亦有大量申請者，但完成抽籤後又不見得他們會到私樓市場買樓，因為居屋與私樓的購買力絕對要分開來看。

Q2：今輪樓市下跌，預測跌幅多少？

祥益地產總裁汪敦敬：在本年3月時我已預測樓價會下調10%至15%，今年樓價升幅過急，因此亦需要調節，但這個調整來到現時應該已差不多，600萬元以下私樓已到市場谷底，料其後會「慢慢上返嚟」，到明年年底前會再創高峰。至於為什麼會以600萬元作分界線，原因在於新居屋的二人或以上家庭入息上限為5.7萬元，剛好能夠負擔到600萬元或以下的物業供款。

紀惠集團行政總裁湯文亮：估計未來兩個月樓市跌勢會比較急，預計農曆新年前（2019年2月5日前）會較今年高峰期188.64（中原指數CCL）回落15%至約160點，屬於「斷崖式下跌」，主要因為最近的大幅減價個案會陸續於樓價指數反映。但跌至160點後就會平穩，之後到明年底或會緩緩再跌5%，預測明年底樓市較今年高峰期回落20%。

Q3：預測今次跌市持續多長時間？何時完結？

祥益地產總裁汪敦敬：我認為跌市不會持續太久，雖然上車買家、財富效應及內地資金所衍生出來的購買力處於靜止狀態，但情況不會一直持續下去，一旦市場回復以往的正常成交數量，兩個星期就會「冇晒啲平盤」。我預料11月29日的26萬個居屋申請者購買力釋出後，跌市就會完結。

紀惠集團行政總裁湯文亮：預測樓市下跌周期大約一至兩年內，不會太長，主要原因是香港持續吸納內地人才。而雖然香港樓市受息口上升、中美貿易戰等問題困擾，但相信本港樓市不會急跌，因為有多項基建會推動經濟回升，如高鐵及港珠澳大橋等。

Q4：左右樓市升跌的最大因素是什麼？

祥益地產總裁汪敦敬：我認為是購買力受到居屋凍結，令市場處於一個靜止狀態。而政府亦以兩招配合大時勢，第一招就是空置稅，第二招就是增加居屋「彩池」，令「千軍萬馬」的樓價升勢剎停。另外，主導市場的包括三股購買力，包括上車購買力、財富效應衍生而來的購買力，以及內地的購買力，外圍經濟不穩加上新居屋抽籤，亦成為這三股購買力靜止的主因。

紀惠集團行政總裁湯文亮：樓市下跌的最大原因，當然是之前升得太多，樓價已貴到脫離市民的負擔能力。而最近樓市缺乏上升動力，導致轉角市出現。「樓市就是個動量守恒，即係一個陀螺，夠轉數、夠力量先會平衡。套落樓市上，當動力不足、購買力不足、成交量唔夠，樓市就會轉角，由升轉跌。」

Q5：現在市民是否應該買樓？

祥益地產總裁汪敦敬：任何有需要買樓的人都應趁機入市，而「交緊租」的人就最適合買樓，原因在於樓價已經調整了一定程度，而低息期亦仍未完結，很多人由「買不起」變成「買得起」，但如果錯過了這次調整，我們便要等很久才有第二、三個調整。

紀惠集團行政總裁湯文亮：現時並非買樓時機，因為跌勢才剛開始，以CCL來計算，目前較高位回落僅約4%，若果按最近中原地產創辦人施永青指會跌三成，即市場尚有26%未跌完，「咁你家買樓咪即係搵自己老襯？」

「換句話講，佢（施永青）叫你家唔好買樓。」建議港人目前可以考慮租樓，等樓價再跌才入市，如果一定要買，就選擇優質單位，至少「有買貴無買錯」。

Q6：現在業主是否應該賣樓？

祥益地產總裁汪敦敬：從投資角度看的話，業主應考慮是否有更好的投資，否則就不要「漫無目的，賣咗袋住先」。實際上，不少業主處於一個止賺心理，「賣嗰個唔見得好慘情」，但這種止賺心理不會出現災難式的演變。

紀惠集團行政總裁湯文亮：「你唔等錢用就唔好賣喇，唔等錢用而去賣樓根本俾人侮辱。」業主不要主動減價，因為這種行為就好像洩露「軍事秘密」，等同向代理說你急需要用錢，代理就會出盡力壓價。最後，即使你原先想平少少賣樓，最終可能演變成大劈價。

Q7：閣下作為樓市專家，於今輪樓市調整，自身投資組合有何變化？

祥益地產總裁汪敦敬：一直無停止過購買物業，但近期因「人頭」問題未有買入住宅物業，最近比較喜歡買入民生舖位，例如屯門及荃灣的舖位，今年亦有購買屯門商廈單位，但在股市波動下也有趁低位入市股票。

紀惠集團行政總裁湯文亮：自己一直買貨多出貨少，市況逆轉下只會買優質物業，今年最大宗買賣是以逾7.6億元購入中環中心19樓全層，目前的投資大部分以收租為主。

Q8：如何看未來租金升跌幅？

祥益地產總裁汪敦敬：業主不甘平賣，於是由賣轉租，同時亦有觀望中的準買家由買轉租，料短時間內租金保持平穩或微跌，但租盤最終會在3個月至半年內出現供不應求的情況，明年租金將上升。

紀惠集團行政總裁湯文亮：估計住宅租金會回落，尤其細單位，因為一手空置稅下，發展商會將手持現樓單位放租。而過去市場上不少準買家購入單位後，繼續與家人同住，新單位則出租，亦有不少富爸富媽借兒子名字買樓，最後亦將單位放租。由於租盤上升，預測租金亦會因而下跌10%至15%，但由於租金之前升幅本就落後樓市，因此今次跌幅相信亦會少過樓市。

Q9：如果樓市大跌，應否鬆綁辣招以減慢跌勢？

祥益地產總裁汪敦敬：「點解要救市？平啲唔好咩？」不過我認為政府應該掌握機會微調辣招，令樓市進一步下跌，使更多人有機會上車，例如放寬細單位業主換樓按揭限制，或提升按揭成數到八成，令更多細單位盤源釋出。另外，政府亦應把居屋保障期由30年增加到40年或50年，增加二手居屋可承造的按揭年期，此舉可以使更多二手居屋盤源推出市場，令市場降溫。

紀惠集團行政總裁湯文亮：不。現時並非放寬樓市措施的適當時間，因為樓市才剛開始下跌，「現在放寬，就叫呢班人去做炮灰。」至少要待香港銀行加息3至4次後，約加息1厘後才有條件減辣。而三項辣招中，額外印花稅（SSD）可以適度放寬，例如在年期上進行調整。

壓力測試亦應該放寬，主要根據加息幅度作調整，以5厘作為「封頂位」，例如現時壓力測試為加息3厘後的負擔能力，加息0.125厘後就可以將其下調至2.875厘。另外，金管局的按揭成數上限亦可以調整，目前最多借六成，建議無論大中小單位，只要你是首次置業人士，又有能力通過壓力測試，按揭成數可以增至八成。

Q10：香港土地供應不足，對政府有何建議？

祥益地產總裁汪敦敬：對於政府的「明日大嶼」填海計劃，我認為完全正確，此舉可令未達成的土地協議加快進度，亦可以因應之後達成的土地協議而調整填海面積。如果未能加快土地協議進度，政府便應該如常填海，做法負責任。但是，政府「長遠補咗底」，亦不等於足夠，中期只有很少供應，「埋唔到單」，市民亦應支持政府以其他方式造地，例如支持政府運用土地收回條例收地。

紀惠集團行政總裁湯文亮：我認為香港現時增加土地的方法有四種選項，填海其實排第四，因為屬長期的土地供應。但一定要填海，政府才有議價能力完成前三個選項。前三個選項之中，第一項是與持有新界農地的發展商或鄉紳商討補地價；第二個是發展棕地及粉嶺高爾夫球場；第三是發展郊野公園邊陲。

今次政府搵地與「明修棧道，暗度陳倉」的故事一樣 ，土地專責小組其實是「棧道兵」，真正的目的是推填海計劃，相信計劃一出，新界地皮及棕地的未來價值下跌，變相增加政府的談判籌碼。