香港從去年6月開始發生社會運動，半年後再遇新冠肺炎疫情大爆發，再過半年更碰上國安法，令股市引起巨大波動，然而香港樓市卻出現另一種現象，就是樓市兩極化。

社會運動對香港整體經濟影響並不算很嚴重，樓價除了工商舖之外，都沒有太大負面影響。最受打擊的行業主要集中在零售業，自今年1月爆發新冠肺炎疫情後，情況便急轉直下；甲級寫字樓售價和租金下跌約15至20%，而商舖售價和租金則下跌約30至50%，但同期整體住宅樓市，卻只下跌5%水平。

因為疫情對經濟衝擊是全面性覆蓋，除了零售業外，飲食、旅遊、航空、地產、物流及各類的服務性行業均無一倖免。例如在接連的啟德商業用地投標中，結果都是流標收場，反映發展商對商業樓宇的後市並不樂觀。另一方面，住宅用地的招標情況卻截然不同。每次住宅用地招標都可以吸引大量發展商入標，以及造出理想的成交價。

市民對住宅後市有信心

及至港區《國安法》消息一出，美國隨即表示會取消對香港的特殊待遇，導致很多外商增加對港版《國安法》的擔憂，增加外資撤出香港的機會，從而影響香港國際金融中心的地位。而美國更突然宣布招標出售美國領事館在壽臣山村道的豪宅項目，金額涉及近100億元，消息令市場引起一陣恐慌。

事實上，筆者也看到一些業主因為恐慌而劈價求售，不過數量並不算多，況且那些因《國安法》引起的小量恐慌盤，一經減價後市場立即出現承接。再加上發展商在疫情緩和下，在5月份積極推出住宅新盤，獲得市場強力承接。整個5月份，一手樓的成交量達到2,100宗，更創下一年新高，充分反映市民對住宅後市的信心，及反映住宅供求的嚴重失衡。

由於疫情加港區《國安法》，甲級寫字樓及工商舖的需求將持續減少，從而對售價和租金產生下調壓力；但住宅樓市因為供求嚴重失衡的緣故，卻沒有顯著下跌。所以疫情加上港版《國安法》，將令樓市兩極化。

撰文 : 謝順禮 總會榮譽主席謝順禮博士

欄名 : 專家論市