目前本港住宅地的土地供應主要來自官地拍賣、港鐵站上蓋、市區重建局、農地改劃等，其中農地改劃由於收地、補地價等過程冗長，影響供應。鄭啟文建議參考英國、新加坡政府的做法，可先由政府對生地作出規劃，然後制定新界各區補地價金額的定機制，定期主動公布各區補地價金額，減省政府與發展商商討補地價的時間。

政府作為土地供應主導者，他認為，政府可以主動將所有生地(包括農地、棕地) 規劃變為可建住宅樓用地，當農地或棕地持有人知悉其農地或者棕地被政府規劃作可以建樓，地皮等於升價十倍，自然肯出售或自己建樓發展，而並非像目前只能等待發展商來收購，發展商再向政府申請改劃，如此更改往往要花費 3 年時間才可轉換用途；又或者是當政府有意發展某一區域熱點時，政府才去改劃用途。

補地價金額商討需2年

不過，他亦指出，按照政府目前的政策，即使政府主動將生地規劃變為可建住宅樓用地，都未必吸引到持份者建樓發展，主因政府與發展商的補地價金額商討時間過長，至少要1至2年，直接影響土地供應速度。同時，政府要申請人即時支付補地價，對於小型發展商或者農地小業主的負擔相當大。

他舉例，新界上水古洞坑頭村已被政府規劃可建住宅，可惜至今整條村都無持份者打算建樓，原因在於補地價金額太大。現時於當地持有10萬呎農地， 地積比率3.5倍，可建樓面35萬方呎，每呎補地價金額3,000元，補地價金額已達10.5億元，由於銀行不會為無地契的地皮承造貸款，這就令問題陷入一個「死局」：村民無力向政府繳付補地價，政府就不批出地契；由於沒有地契，銀行也不會批出貸款，結果該幅農地不是繼續曬太陽，就是只能等付得起補地價的發展商來收購。

農地小業主無錢補價起樓

他指，對農地小業主而言，如何能夠霎時間付出10.5億元予政府作為補地價，發展誘因自然減低。致使目前即使新界有農地已被政府規劃可以起樓，農地小業主以至小型發展商都無能力自行發展。

鄭啟文建議，政府可以參考英國、新加坡的做法，主動公開新界各區補地價金額的定機制，令發展商減省與政府商討補地價時間，同時又可以延後付補地價，待項目批出入伙紙或者滿意紙時才支付當初落實的補地價金額，這樣便可以大大減省以年計的農地轉換住宅用地申請時間，又可免除農地小業主墊支補地價金額，只需提供建築費(可向銀行貸款)，加快建屋時間。

轉載自《文匯報》