香港及新加坡樓市，過去同樣受熱錢炒起，大家也同樣推出「辣稅」、「限外」等類似抑壓樓市措施，但幾年下來，新加坡樓市明顯降溫，但香港樓市卻反覆向上，現時更有再闖「癲」峰之勢。與新加坡同樣的辣招，緣何在香港的效果差？

港供應不足 「上車」無期

祥益地產總裁汪敦敬分析，新加坡在經過馬不停蹄的土地規劃後，全國接近九成人口居於公營房屋(組屋)，已經是「人人有樓住」，加上已婚居民平均上樓時間僅需兩年，不存在「搶樓」的需要，所以新加坡只需要減低外來需求後，樓市便能冷卻。反觀香港，不論是公屋、居屋及私樓供應都嚴重不足，公屋一般申請輪候時間長達5.5年，單身人士的輪候時間動輒十年八載，居屋也難抽過六合彩，長時間的輪候累積了港人對樓市的大量剛性需求。

他認為，面對上車無期的現實，造成香港人「有樓為尊」的性格，即使是昂貴的納米單位也要搶着入市。亦正因為如此，同樣的辣招，在新加坡有效，在香港卻效果很差。

欠長遠規劃 買樓靠自己

汪敦敬還認為，香港的環保概念與新加坡不同，有些香港人認為不發展就等於保護環境，但新加坡是在發展中加入環保元素，新發展的環保水平更勝從前，可見對「環保」概念的理解，也是特區政府及部分港人在覓地認知的誤區之一。此外，汪敦敬批評特區政府欠缺幫助市民上車的規劃及長遠目光，新加坡人可公積金買屋，但香港人只能靠自己的儲蓄上車，顯然難度有別。

新加坡早於2009年推出樓市辣招，樓價自2013年高峰後連跌三年，累積下跌約11%；據新加坡市建局（URA）數據，2019年第1季私人住宅物業價格按季下跌0.7%，較上季0.1%跌幅擴大，其中市中心區樓價更下跌3%。反觀香港2010年推出辣招，但樓市自新招後至今已累升超過一倍；政府去年推出「娥六招」，其間整體樓市成交量確實顯著回落，但樓價僅錄短暫回落，其後更出現報復式反彈，今年首季累升5%，更有市場人士認為本季將突破去年高峰。

須努力造地 縮上樓時間

汪敦敬指，政府早前公佈公私營房屋比例為7：3，原意是想學新加坡，希望大家有公營房屋，減低對私樓需求，但缺乏連貫規劃，實際上未來房屋供應不論公、私營房屋仍要「互相搶地」。現在將私樓土地轉作公營房屋需要，數年後亦將無以為繼。政府應「還原基本步」，着力增加土地供應及公營房屋供應，縮短公屋輪候時間，重拾市民置業希望之餘亦能冷卻需求，政府重奪樓市「主導權」後，過往推出的辣招才會有預期效果。■香港文匯報記者　黎梓田