貨尾越積越多 新盤短期勢競相低開

香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 樓市最新統計顯示，去年近半新推出的單位賣不出，為樓市的進一步調整埋下伏筆。一手銷售資訊網顯示，去年新推的43個新盤涉及18,855伙，只售出9,899伙，售出率52.5%，換言之有達近一半單位（8,956伙）賣不出，相比2017年的售出率67.9%大減15.4個百分點，跌幅相當明顯。分析認為，樓價離地市場承接力減弱及發展商觀望後市放緩推盤是去年新盤售出率大減的主因，由於貨尾越積越多，今年又有大量新盤供應緊接而來，預料新盤短期內會繼續低開，測試市場承接力。

一手銷售資訊網顯示，去年推出的43個新盤項目(不包括村屋物業以及部分特殊個案等)，涉及單位18,855個，當中已售出約9,899伙，即售出率約52.5%。換言之有達8,956伙，即接近推出的一半單位賣不出。

翻查資料，2017年推出51個新盤共22,210伙，售出15,076伙，售出率達67.9%，意味着去年售出率按年大跌15.4個百分點。

兩房供應佔38% 售出率60%

對於新盤售出率大減，業界分析指出，一方面是樓市去年屢創新高，新盤定價離地，年中後雖由熱轉冷，但樓價下調幅度輕微，市場承接力減弱，致令新盤銷情變慢。另一方面，去年下半年後，政府推出「林鄭六招」，中美爆發貿易戰，股市大幅調整，發展商也在觀望後市變化，推盤速度也放緩，此兩大因素致使未售出的新盤越積越多。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，若以間隔劃分，2018年全新盤的兩房單位供應最多，達7,222伙，佔總數18,855個約38.3%，而售出率亦達60.4%，為各類型單位中表現最好。一房單位供應量及售出率僅次於兩房單位，供應量錄4,633伙(佔約24.6%)，而售出率亦有約56.3%。

開放式單位僅售出40%急降

銷售速度較差的物業類型包括開放式單位，去年供應1,703伙，售出率約40.2%，較2017年的57.3%下跌17.1%，反映市場對於開放式單位的興趣正在下降。而三房去年售出率約46.6%；四房或以上單位更只有約23.9%。

事實上，除了售出率下跌，去年的整體一手成交量亦明顯較少，反映市況回調下，新盤去年銷售速度減慢的現實。根據土地註冊處資料，2018年一手私人住宅共錄得15,730宗登記，較2017年的18,657宗下跌約15.7%，創2013年的9,986宗之後的5年新低。

此外，去年樓價仍然高企，發展商定價進取，推高新盤成交價格。2018年推出的全新盤並售出約9,899個單位中，以實用呎價逾1.5萬至2萬元為主，佔約57.59%；逾2萬至3萬元亦佔約21.46%；實用呎價逾1萬至1.5萬元則佔約18.56%；至於逾3萬元個案僅佔約2.37%，而餘下的萬元或以下個案僅佔約0.01%。

貨尾量集中新界西東兩區

而市場上的貨尾單位亦因為新盤去年銷情緩慢而大幅上升。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，該行統計2016年及以後首次推出的90個新盤，2018年11月錄得新盤貨尾量10,599個，數字創近11個月新高，兼重越一萬個水平。貨尾量集中於新界西東兩區，分別有3,224個及3,076個。九龍及港島分別有2,872個及1,427個。

有見貨尾量越積越多，近月發展商開始「面對現實」，推出的幾個新盤都以低價作招徠，求量不求價，好像12月開售的觀塘凱滙、本月開售的大埔天鑽、逸瓏灣8等等。而市場的回應亦相當直接，低價的新盤銷情理想，沒有減價的新盤則反應冷淡。業界相信，短期內發展商推盤仍然會較為謹慎，並會繼續測試市場承接力底線。