香港商業寫字樓租金全球最高不是新鮮的新聞，據報道，中環甲級寫字樓租賃成本較倫敦及紐約高逾50%，租金達每月每平方呎195港元。小弟在此可以一些概念給大家，在東南亞建造甲級寫字樓的造價約每平方尺$600元，等於每一呎每年租金是可以建造最少三平方呎。在香港租一個1000呎的單位可以建造一個3000呎的總部在東南亞當中不包括地價。但大家要注意的是香港的空置率尤其是在中環是奇蹟地低，代表着我們這片土地真的有它的萬有引力，除了傳統的生意和貿易，當中當然包括我們是享負盛名的國際金融中心，吸引全球商家紛紛進駐，上市及融資，掘金淘寶。

可是近月中環空置寫字樓供應超出需求，令甲級寫字樓市場錄得17.82萬方呎負吸納量，市場空置率連續上升，由去年12月的1.8%升至2.3%，創近四年最高空置率。九龍東寫字樓空置率亦由去年12月底的9.6%升至上月底的10.3%。這意味着是否我們的吸引力或者競爭力逐漸下降？或是我們的經營成本真的過分高使到商家卻步？小弟相信兩者都有原因。香港作為中國的跳板漸漸變得模糊，會說國語和懂得中國文化的外國人比比皆是。文化差異逐漸減少，香港的超級聯繫人角色可能部份退色，當然這個功能我相信有一定強大的優勢，由此可見空置率的數字不是下降得如此的悽慘。經營成本過高是香港一直以來的癌症，所謂的過高都是土地問題，老實說我不覺得香港的人工很高，起碼我們的鄰居澳門人均收入已比我們高。對某部份人來說這種不合理的租金會他們釀成極大的惡果，漸漸會令到香港人驕傲的中小企逼上梁山，蠶食他們僅有的利潤，可能會變成當年的華資B組股票行一樣慢慢地變成歷史。

近日有報道指出專打共享空間旗號的龍頭公司市傳撻訂退租更加令到寫字樓的租金稍為冷靜下來。中美貿易戰的拉鋸更加令到前景模糊，如果退租朝一旦到來，骨牌效應恐防出現。這個不是第一次，我還記得當年國際投資銀行端信都要把環球貿易廣場 ICC 部份樓面分租而當時2013年整體經濟是沒有什麼大動盪。

在繁華的鬧市中尋找土地興建甲級寫字樓是十分困難，新供應將會繼續稀少，就算是整體經濟輕微向下滑或個別企業的租務重組，相信空置率的下降是有限，最多都是價格上的調節。二十多年來中環只能拍賣一幅商業用地就是中環美利道停車場重建項目，每平方呎樓面地價高見50,064元，可見長遠的供應都是寥寥可數。由於香港及其核心地段還擁有強大的吸引力，小弟估計香港核心地段將會被擁有強大實力的機構繼續壟斷，相反中小企業將會進駐非核心商圈來確保經濟上的競爭力。