近日從新聞中得知連續8屆《機構投資者》亞太地產研究冠軍隊伍成員花旗銀行地產分析師大談香港房地產正正進入大升市的階段，根據他的陳述，保守在第二至第四季會有上升10%的空間，最牛的情況會大升三成!他的理據主要來自政府供應土地的數量已經失守，一手供應量將會降低。經過中美貿易戰過後大量剛性需求湧現，由於預期的下跌情緒轉變成預期上升的期望。更加因為大量大陸買家入市造成與本地買家的競爭，樓市升勢不可擋。更加引述一句金句是上帝要你滅亡，必先要你瘋狂來形容樓市的跌勢會恍似九七年的瘋狂程度才會崩潰。

每個人都有預測樓市的自由和自己獨特的見解，坊間我都認識幾位專家經常作出非主流的預測，我本人欣賞他的大膽預測，但我想知道究竟他本人有冇入市？因為我真的見過太多分析師尤其是做股票是沒有持貨，大家可能會問持不持貨對他的分析可能沒有影響，但我覺得沒有參與是沒有痛點的。正如看足球賽事一樣，那怕是$10，只要參加了賭博，賽事就變得緊張刺激。我覺得分析是需要貼地和激情。這個純粹是我個人的見解，我不是鼓勵大家賭博，但是事實上人生每一個投資都是賭博，我不賭錢不是因為我不喜歡賭，是因為我每天都進行緊賭博活動，無論在生意，感情和人生每一天都是大博弈，甚至乎關乎生死。每個人對人生的哲學都有自己的一套見解，從經驗累積智慧，經過精密的分析和計算和對人生的態度逐漸建立自己認為最好的賭博玩法，務求把失敗機率減到最低。可能大家覺得這是一個大道理，但係要走適合自己的道路，小弟都在揣摩階段，終身學習。

我覺得今次分析師對土地上的供應缺乏是不無道理。土地的缺乏其實在香港小弟真是覺得一個大騙局。我們的土地開發只是鄰居深圳的一半，我們從來都沒有聽過深圳有土地的問題，他們大刀闊斧，先試先行，打造出一個又一個的奇蹟。我還記得剛剛去深圳的時候只有羅湖，福田真是田來的，更加不用說二線城市如布吉，龍崗等等，當年還有關閘要過。使用港幣的優越感給了香港人一個錯覺，以為自己是人上人，他們默默耕耘，悶聲發大財，作為深圳人的優越感已經超越了香港，從數字上亦都反映了香港的怠慢。明日大嶼是遠水不能救近火，大量拍賣土地是政府當今要做的事！土地是大家的，用不着那麼的寒酸。

對於這位分析師的其他想法小弟就有保留，他的理據不夠充分，中美貿易戰的影響遠比他想的大，我有一位朋友是做機場物流的，他在朋友圈發了一張相，機場貨運站的貨物空空如也，前所未有。本應是最忙的日子居然有如此的狀況，他負責運送的貨品也正是中美貿易戰最影響的類別。這種經濟問題將會一一浮現。其次是所謂的剛性需求，這一點我同意，香港對房地產的剛性需求是全球第一，我真是沒有見過其他國家會有排隊買樓的情況！還要抽籤，不說以為是免費的，但其實是全球最貴，可說是奇蹟。但事實上剛性需求都需要客觀的經濟力量來支持，眼看現在要排隊的房地產項目大多是公營房屋，居屋及首置盤。除了觀塘的重建項目位置優越比較吸引需要排隊之外，買家對其他項目的踴躍已接近絕跡了，更加不用說國內投資者。政府針對發展商推出一手空置稅的懲罰性稅金會令發展商加快把物業賣出，務求做到貨如輪轉，希望杜絕囤貨。就算是有剛性需求都可以在二手市場尋寶，政府近日更傾向為二手物業交易進行借貸上的放寬抗衡一手種種的借貸優惠和便利，這是個健康的現象。

根據種種的分析，得出的結論是今年香港整體樓價是升勢的機會甚微，平穩下行階段是大勢所趨，銀行估價亦向下調，帶動整體市況調整。今年開始真正想買樓的朋友們可以做足功課，期待一個合理的價格將會出現，亦都是大部份市民期望看到的。