經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓

上回講到有城中知名藝人以「直系親屬轉讓」的方式慳稅，成功節省數百萬元的稅項，相等於一個上車盤的價值。其實除使用這個方法，仍有其他投資方法輕鬆避開政府的「辣招」，就是投資車位和商廈。

承造按揭低 彈藥需充足

在樓市持續暢旺的情況下，所有物業的價值都水漲船高，包括一些非住宅物業如車位及工商舖等。近期不乏一些車位破頂成交的新聞，如沙田一屋苑的雙號車位以125萬元破頂承接，比舊紀錄高出接近兩成。而根據土地註冊處資料顯示，4月整體工商舖買賣註冊量共錄得943宗，按月升23.1%，為2013年3月後次高水平。投資車位及商廈，按揭成數雖然較住宅市場為低，但是沒有政府「辣招」的阻撓，成為不少已置業人士的另類投資良法。

購買車位或工商物業，不論物業的價值，最多只能承造四成按揭，如申請人當刻有就其他按揭物業作出借貸或擔保，按揭成數更要下調一成。相比起住宅物業，置業者或需要預備更充足的首期。不過，對於已有物業在手的人士來說，無論再投資多少個車位或工商物業單位，均可豁免繳交15%的從價印花稅，只須依照第一標準稅率繳交從價印花稅(AVD)。另一個好處是，投資車位或工商物業不受時間所限，即使三年內出售物業，亦不需要繳付額外印花稅(SSD)，因此相比於投資住宅物業，投資車位或工商物業更見彈性，最近有一位業主持有長沙灣屋苑一個車位逾半年後售出，賬面速賺43.8萬元。另外，境外人士、本地及海外註冊公司購買車位或工商物業亦不需繳付15%的買家印花稅(BSD)，大大節省置業開支。

工廈公契或限車位買賣

如要投資車位或工商物業，有數點需要注意：一、既然屬於投資，必須要考慮其回報及升值潛力，包括該區質素、供應及需求的比例、將來發展潛力等；二、按揭利率與住宅物業有所分別，車位一般只能承造P按(即2.15厘)，供款年期最長只有15年，而工商物業的按揭利率很視乎物業質素，實際息率約介乎2.15%至2.8%之間，供款年期最長可達到30年，但要注意某些工廈樓齡較舊亦會影響其供款年期；三、注意大廈公契限制，某些車位設有限制，只可以售予或租予該大廈業主，變相需求變得狹窄，而工商物業則要小心有否違規改變土地用途、違反消防條例等；四、轉手及估價問題，車位或工商物業買賣的流動性始終不及住宅，要考慮承接力的問題，另外由於流通率較低，而且質素可能較參差，估價不足的問題時有發生，投資者應多加留意。