業界析兩成因：落成量大增 樓價高阻新人離巢

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）政府這邊廂公佈樓價指數連續兩月回升，另邊廂又公佈私宅落成量及空置量率同創新高。最新數據顯示，去年落成量有20,970伙，創13年新高，未來兩年預測每年都超過2萬伙落成，屬相當高水平。落成量上升的同時，入住量卻按年下跌31%至11,620伙，導致去年私宅空置量大升近兩成至51,430伙，創8年新高。除落成量大增這因素之外，業界分析指，樓價及租金高企也令部分新婚夫婦打消另覓居所的念頭，也減少了對房屋的需求。

樓市繼續回暖，差估署2月份私宅售價指數連升兩個月，最新按月升1.33%，報365.2點，創去年11月以來最高，而今年首兩個月累升1.6%。至於中原地產的CCL更連升7周，單周升1.52%，升幅51周最大；7周累升4.39%。不過，差估署昨公佈的《香港物業報告2019》初步統計數字亦顯示私宅落成量及空置量率同創新高，其中空置單位逾5.1萬伙，數量8年最多。

空置率4.3%六年最高

報告顯示，截至去年底，私宅空置量升至總存量的4.3%(空置率)，為6年最高，涉及51,430伙，與2017年空置量42,940伙比較，按年大增8,490伙或兩成。對上一次私樓空置量達到5萬伙水平，為2010年錄得的51,530伙。

以100平米（約1,076方呎）作為分界線。去年100平米或以下的中小型單位的空置量升兩成至42,340伙，空置率由2017年的3.3%，急升至3.9%，升幅有0.6個百分點；2019年及2020年的落成量預計分別為18,700及18,790伙。至於100平米或以上的大單位，去年空置量有9,090伙，空置率為9.6%，按年升1.4個百分點；今明兩年落成量分別有1,720伙及1,390伙。

新盤增多市場消化需時

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，空置率上升的原因有兩個，首先是近期新盤比較多，位置亦較集中。如啟德、大埔白石角等，市場難以一下子消化，同區業主也不願意減價，令空置比例上升。

此外，樓價及租金上升速度較快，部分準備結婚的家庭，會因負擔能力問題而降低另覓居所的意慾，也有部分打消換大單位的念頭。與過往按人口增加，而遷出租住或購買單位不同，也是令空置率增加的原因。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照亦認為，去年空置率上升主要與樓價於下半年回調，降低市民入市意慾有關。他相信，隨着樓價回升，單位空置率將可望回落至4%或以下。

未來兩年落成量續高企

去年落成量埋單計有20,970伙，按年增加18%外，亦創下自2005年以來的13年新高。當中新界區佔最多約56%，九龍區有28%，港島區佔16%。按地區計，九龍城（包括啟德）、西貢（包括將軍澳）及荃灣提供最多單位，合共佔整體落成量的66%。

受到近幾年政府大增土地供應影響，差估署就2019年及2020年的預測單位落成量分別為20,420和20,180個，維持高水平。當中2019年的落成量有66%來自新界，當中西貢及大埔分別佔20%及16%。2020年新界區佔總落成量的62%，大埔及屯門分別佔21%及15%。換言之，大埔將為未來兩年落成量最多的地區，估計約7,500伙，佔兩年總落成量的18%。

關焯照表示，自政府加快賣地後，已逐步追回早年落成量較低的落後情況，不過在達到長遠房屋策略目標後又放慢步伐。業界人士相信，由於近幾年均為落成量高峰期，未來租金勢必受壓，尤其供應量較多的地區。