香港文匯報訊（記者 梁悅琴、顏倫樂）小市民買樓要量力而為，不要以為發展商提供低首期，又分好多期繳付樓價就以為好易供樓。英皇國際及市建局合作的長沙灣喜遇，去年8月以「小確幸價」開賣，但近日錄得買家達大訂個案，「小確幸」變成「確不幸」，短短8個月蝕逾70萬元。事件無疑是一個警號，叫醒買家不要因低首期就亢奮衝入市，真係供得起才好買。

根據一手成交記錄冊顯示，該撻訂單位為喜遇23樓D室一房單位，面積287方呎，去年9月以582.71萬元售出，呎價20,303元，買家當時採用「靈活優惠付款」計劃，簽定臨時買賣合約時已支付5%訂金，簽約30天內再支付第二期5%訂金，另外5%(約29萬元)訂金則於330天內分5期繳付，每60天(即兩個月)供樓價1%，即每期供5.8萬元，俗稱「滴滴金」或「月供首期」。換言之，買家實付10%樓價已可上車。

「滴滴金」每期供5.8萬

不過，買家最終斷供撻訂，記錄冊資料指，單位於上月31日已終止交易。由時間推斷，估計該名買家已支付最初的10%、而最後分階段支付的訂金亦估計已供最少3期。換言之，由去年9月買樓到被發展商殺訂，該名買家短短8個月已蝕超過70萬元。

發展商加價13%重售

今次撻訂，發展商成為最大得益者，於殺訂後，該單位已隨即加價13%重售，價單定價由原來的588.6萬加至665.1萬元，呎價23,174元。新價單即供可獲扣減3%(去年8月時可扣減6%)，扣除該優惠後，折實價645.1萬元，加幅則約10.7%。簡單計一計，如果以該定價售出單位，那麼短短8個月，發展商加價連殺訂，額外多賺130萬元至140萬元，發展商可說是「小確幸」。

翻查資料，喜遇位於福榮街538號，為單幢式物業，提供136伙，單位面積264方呎至410方呎，近9成單位為1房。項目去年8月公佈首批68伙價錢，折實售價418萬元至845.2萬元，折實呎價13,980元至20,616元，發展商當時以「小確幸價」來形容首批開價。

發展商去年8月首批賣樓時，推出3種付款辦法，即供付款可獲扣減樓價6%優惠；建築期付款照定價計；另一個為上述的「靈活優惠付款」計劃。另一方面，項目當時亦提供備用二按，最高借貸額為樓價30%，首36個月按息為P減2.75厘（P為5厘），其後則為P。後來更引入最高8成備用一按，吸引買家入市。

置業量力莫勉強上車

事實上，樓價高企下，銀行卻因住宅按揭成數限制，最多只可借樓價6成，促使近年新盤提供高成數按揭、或者五花八門的付款方法去減輕準買家入市壓力。但這類高成數按揭及付款方法，通常伴隨着高息、或短期付清發展商餘款等條件，變相增加準買家的供樓風險。這些條款，當樓價繼續上升，買家可以透過轉按去銀行，減輕利息支出及付清發展商餘款，否則就要長期捱發展商的貴息，又或面對要抬錢補差價才能轉按去銀行的問題，風險之大不可不察。

一眾高按新盤中，最誇張要數2016年新地元朗Park Yoho Venezia的120%按揭、長實旗下元朗世宙亦曾推出「123計劃」。而最近期的新盤，包括柏蔚山、御半山等，都有提供至少八成以上的高成數按揭。BIS早前季報顯示，香港有地產商向買家提供高成數按揭，但對買家的還款能力審查不足，一旦樓價走勢逆轉，遇上加息周期，香港有可能出現金融風險。