發展商怎應對空置稅
特首林鄭月娥推出多項新房屋政策,其中一項討論沸騰的就是一手樓空置稅,希望藉此令地產發展商出售更多一手樓盤。但此政策真的可以有效提高香港樓宇供應量,令樓價降溫嗎?
大家最關心的是空置稅效益如何?空置稅推出後,政府希望可以令發展商一年內售樓,如一年內有六個月空置便要徵收空置稅。但事實上,發展商可售樓的時間並不止一年,連樓花期的一年半,發展商總共有兩年半時間賣樓,售樓時間非常充足。
其次,政府擬定的空置期是以收到入伙紙來計算,發出入伙紙的主動權在發展商手上,只要發展商在準備入伙紙時完成9成步驟,剩下1成卻先擱置「不入紙」,如此一來,發展商便可繼續彈性處理售樓時間,主動權依然穩握手中。
收起餘貨出租 勢成中綫策略
第三,正如上文所說,發展商連樓花計算在內,共有兩年半時間售樓,如在這段時間內的售樓數量已達9成,剩下約1成單位,發展商為了避免繳交空置稅,可以乾脆收起然後以「優質單位」的名義出租,只要維持一至兩年便不再受新政策限制,屆時市場上的單位依然沒有增加。
你可能會問:發展商真的會這樣做嗎?答案是會的。現時政府以拍賣及投標方式進行高價售賣土地,很多中小型發展商根本不能買地,在土地儲備長期不足、土地價格高昂的情況下,這種「收起餘貨出租」的做法,將成為中小型發展商的中綫投資策略,如此一來,空置稅的成效將進一步削弱。
最後,如果發展商真的要繳交空置稅,在商言商,他們也可以把這項費用轉移給消費者。利用空置稅遏抑樓價,很大機會不能收成效益,甚至推高樓價,適得其反。
特首說要以政治決心推行新房屋政策,但筆者認為單是決心並不足夠,還需要擁有政治勇氣,觸碰一些敏感政治板塊,例如積極考慮收回粉嶺高爾夫球場等私人遊樂場契約,以示其政治勇氣。(待續)
謝順禮 香港地產代理商總會主席
2018/07/09經濟日報專欄
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