潛在住宅供應增 樓市前景不明朗

香港文匯報訊（記者 馬翠媚）美聯儲將於香港時間本周四（27日）公佈議息結果，外界普遍預期加息機會高，至於已連續7次未有跟隨美國加息的香港，有市場人士相信本地銀行上調最優惠利率（P）已達到臨界點，屆時本港有機會跟隨美國加息，亦將是本港十二年來首度加P息，加息幅度大多預期是0.25厘。金管局日前發表的《半年度報告》亦指，本港樓市自第3季起，開始出現放緩跡象，局方警告在加息壓力、潛在住宅供應量增加等因素下，樓市前景並不明朗。

美聯儲本月加息機會高，金管局總裁陳德霖日前回應時指，本港銀行是否跟隨美國加息是銀行商業考慮，強調本港資本充足率和銀行流動性仍充裕，市民無須過分憂慮。而綜合市場人士說法，大多認為本港銀行離加息愈來愈近，但仍無法肯定加息時間，當然若美聯儲本月一如預期加息亦為本地銀行加息提供一個時機。

華僑銀行經濟師謝棟銘稱，港匯前日抽升主因是短端資金趨緊，令港元沽盤集中止蝕或平倉所致，但亦提醒若美聯儲一如預期加息，加上季結和假期過後，港元流動性或改善，套息交易回歸下，港匯或回吐漲幅。亦有市場人士認為，港匯走強，反而不利本港利率正常化過程。

交投量下跌 樓價升幅現放緩

在息魔來襲下，對息口敏感的樓市自然首當其衝，在金管局《半年度報告》指出，今年上半年樓價累升10.7%，較去年下半年升幅4.9%為高，惟踏入第3季起，樓市開始出現放緩跡象，季內一、二手成交量雙雙下跌，樓價升幅亦略為收斂。金管局又指，貿易戰加上美國利率正常化下，料銀行融資成本增加，本地按揭利率最終會跟隨上升，認為樓市前景並不明朗。

報告又指，今年上半年樓價升幅超過家庭入息，置業負擔能力進一步趨緊，樓價與收入比率由1997年的上一個高峰值14.6升至今年第2季的18.2，收入槓桿比率升至81.3%。在8輪逆周期措施下，新造按揭的平均按揭成數由未實施前的64%，降至7月份的47%，供款與入息比率亦由40.8%跌至34.7%。

若加息0.25厘 P按月供增121元

若港銀如預期加P，對業主將帶來多大影響？若買家選擇了P按，假設借貸100萬元，供款期20年，實際利率2.25厘，每月供款為5,178元。若加息0.25厘，實際利率上調至2.5厘，每月供款增至 5,299元，較原本供款多出121元，全期供款增加了29,040元；若加息1厘，實際利率上調至3.25厘，每月供款增至5,672元，較原本供款多出494元，全期供款增加118,560元；若加息3厘，實際利率上調至5.25厘，每月供款增至6,738元，較原本供款多出1,560元，全期供款增加了37.44萬元。

若買家選擇了H按，並達到鎖息上限，假設借貸100萬元，供款期20年，實際利率2.35厘，每月供款為5,226元。若加息0.25厘，實際利率上調至2.6厘，每月供款增至5,348元；若加息1厘，實際利率上調至3.35厘，每月供款增至5,723元；若加息3厘，實際利率上調至5.35厘，每月供款增至6,794元。若以H按已達鎖息上限計算，在拆息高企時選P按更佳。