樓市高處不勝寒，正有越來越多迹象顯示香港樓市已經見頂。如果「股市較經濟先行」這個經驗仍然成立的話，則香港樓市有一個可靠的領先指標正在發出賣出訊號，這是三年內首次。

周四港股大跌467點，收報26,623點，以收市位計算，恒指點數低於道指（周四道指收26,828點），這是自2003年4月「非典」後，恒指首度低於道指。這消息傳媒都有報道，但還有另一個指數點數位，傳媒就沒有留意到，就是恒生地產分類指數（前日收報35,549.31點），在當日進入「技術性熊市」，剛好由今年1月29日的高位（44,445.08點），下跌逾20%。根據彭博的數據顯示，在香港樓價最近四次下跌之前，都出現過這種幅度的跌勢。

其實，隨着香港銀行進入加息周期，借貸成本從最低水平上升，中美貿易戰升溫，對經濟影響開始浮現，近日相繼有多間大行以及如香港大學等機構，下調今明年本港的經濟增長預測；加上投資者也質疑高樓價能否持續，紛紛「用腳投票」，賣出本地地產股，導致地產分類指數跌入技術熊市。若「股市較經濟先行」是成立的話，地產股指數進入熊市，則樓市熊市的來臨，恐怕也不遠了。

多間大行指出，加息及中美貿易戰將是香港明年的最大風險。 香港一直以來把自己定位為外國企業進入中國內地的門戶，尤其是對美國而言。如今全球兩大經濟體的貿易戰越演越烈，現在香港這種定位反而成了令人擔憂的問題。根據貿發局的數據，經由香港銷往中國內地和美國的產品，在去年大約5,000億美元的出口中，佔比將近10%。整體進出口業務佔香港經濟近五分之一，若然貿易戰令到中美兩敗俱傷的話，內地的經濟問題也會以其他方式傳導到香港，例如旅遊零售、股市及資金流向。在香港經濟風雨飄搖之際，超高的樓市更顯風險。

■香港文匯報記者 蔡競文