有關土地共享計劃的概念，特首林鄭月娥在施政報告中曾提到：「既然政府作出配合，分享私人發展商部分樓面面積也很公道；政府享用的部分樓面面積，也毋須私人發展商補地價。發展商只需就部分用作興建私營樓宇的土地繳付十足地價，這便是土地共享概念。」

林鄭月娥已表明要求分享6至7成新增住宅樓面面積，用作興建以資助出售房屋為主的公營房屋。但這個概念背後的執行難度，政府卻沒有好好實際想想。

土地共享計劃 細節料難達共識

今次出現賣地流標，除了證明特區政府跟發展商在土地價格上出現偏差，亦同時證明了政府跟發展商在發展土地的概念上出現分歧。事實上，發展商在興建房屋時需要考慮很多因素，例如政府收取高昂的一手空置稅，政府估值時未必有將其放入計算之中，導致雙方出價有重大差異。

同理，土地共享計劃補地價格金額多少？其基建比例需要雙方配合，分成需要長時間協商，土地共享計劃比一般賣地更難，筆者認為，共享細節將很難達成共識。政府倒不如實事求是，例如公開土地庫存，增加透明度。在投地一事上，政府可以考慮直接明標，乾脆價高者得。

當然要一下子轉換賣地政策會造成混亂，筆者建議可以實施雙政策，既勾地，亦拍賣；前者由發展商採取主動，後者由政府採取主動，雙方互相平衡。勾地加拍賣，後者由政府公布，當發展商不參與勾地時，便可進行土地拍賣，令更多中小型發展商參與競投。往後賣地不用等待勾地表，可以讓更多中小型發展商參與拍賣，「大的不玩、讓小的玩」。只要政府提前安排土地拍賣時間表，亦可增加市場透明度，減低日後土地招標後流標的機會。只有在土地拍賣的細節上做得一絲不苟，那麼日後政府推出的不管是土地共享計劃以至其他房屋政策，才可以令市民信服。（完）

謝順禮 香港地產代理商總會主席

2018/12/03經濟日報專欄