供求失衡 今年樓價有上升動力

上期我們討論了很多市民普遍預期2019年香港樓市將進入下跌周期（詳見──「樓市仍存利好因素 不認同下調」），其中有些專家更大膽預測：本地樓市將會下調25%至30%。對此，筆者卻不太認同，因為港樓市依然存在很多利好因素支持樓價。

牽動香港樓價主要有幾項因素，第一是息口走勢，美國近期公布，預計2019年全年只加息兩次，某程度上對香港樓市是一個利好消息，因為加息的預期幅度遠遠低於金管局要求置業人士，在申請按揭貸款時的3%壓力測試。筆者相信，絕大部分朋友在2019年買樓，在申請按揭貸款上，仍然會使用最少金額的首期上車，繼續「攤長慢慢供」。

其次，在高地價政策及建築成本上，香港政府為了確保具有穩健充足的財政盈餘，相信高地價政策並不會改變。例如最近有發展商出價競投政府土地，不合政府底價時，政府決定將土地收起不賣。這個例子清楚說明：政府並不會賤賣土地，再加上香港住宅的建築成本非常高昂，每呎建築面積動輒需要花費三、四千元，這些因素也足以令香港樓市難以大幅回落。

準買家勢回流二手 小陽春可期

另一方面，在土地供應這個環節上，香港一直處於不足狀態，特首林鄭月娥在施政報告中提出明日大嶼計劃，增加1,700公頃土地，但這項計劃從動土到落成起碼需要20年以上，絕對是「超級遠水不能救近火」，所以在住宅樓宇供求嚴重失衡的情況下，2019年樓價依然會有上升動力。

最後就是房策。政府去年底推出52折居屋，共吸引265,000名市民申請，政府為免在攪珠結果公布後，大批向隅買家流往二手，於是緊接推出42折的綠置居申請。筆者認為，屆時有經濟能力的準買家，將會面對現實地回流至二手住宅物業市場，屆時假如中美貿易戰能夠緩和，甚至達成協議，預計在農曆年過後中小型住宅單位將出現小陽春。（完）

謝順禮 香港地產代理商總會主席

2019/01/14經濟日報專欄