根據差餉物業估價署顯示，鋪位及商業單位租值升幅為1.4%。相反，鐵路沿線的傳統旺區旺角、尖沙咀及銅鑼灣均現下跌。銅鑼灣波斯富街更有店鋪由426萬，下跌至300多萬，租值較去年大跌28%。

正所謂十年河東十年河西，香港地區內地運的轉變是無可避免的。當年在九龍的富人區是在深水埗，深水埗擁有一個海港，據前輩的引述，當年該區是相當的繁華。相信大家去深水埗都還見到一些精緻設計的唐樓和傳統布行的足跡。近代的深水埗看盡淒厲，生活在貧窮線以下的大有人在。販賣的東西和食店都價廉物美，小弟亦經常光顧當區美食。眼看現在，深水埗正在不經不覺地改變，市區重建續把該區改造。多幢單幢物業逐漸建成，售價當然不再是如此的親民。對於這個人口密集的區域，環境的升級會造成經營成本的高漲，這是殘酷的現實。差餉估值針對該區改建後的升幅相信來年打後更加會反映得到。

銅鑼灣相信是當年零售商及食肆兵家必爭之地，尤其是早年自由行的盛行把該地區推上一個新高峰，鋪位的成交和租務屢創新高，每一個看得上眼的舖位買賣最少都以億萬來計算。幾年前名店林立，相信在銅鑼灣走過的都知道您買名錶比去便利店更為方便。尖沙咀當然亦發生同樣情況，更加出現主題街，即是同一條街出現多間商戶同時提供相近類型的產品或服務。有街道的主題是藥房，有的是賣金銀珠寶，當中還夾雜着找換店，總之遊客喜歡的都會出現。再看看現在的銅鑼灣和尖沙咀，前所未有的吉舖林立，單一倚賴自由行，高端消費力的下降，令到企業擴充的慾望冷卻，造成今日部份傳統地區租金大跌的主要原因之一。

當然有跌自然就有升，與西九高鐵站一街之隔的文匯街，有食肆租值達180萬，急升6成。同街的一間藥房租值為30萬，按年上升3成。在東涌富東廣場有食店的租值為44萬，按年上升超過1成，相信是受惠於港珠澳大橋的跨境旅客消費。每個時代都有它的重頭戲，在千億基建和政策的配合，這種強大的推動力令原本偏遠的地區受惠。宏觀的客觀因素和威脅對長遠投資者及商家是不容忽視的，如果固執地堅守同區，不進則退。小弟相信大灣區亦有巨大的機會蓄勢待發，一小時生活圈的投資生態不能忽視，不知不覺地灣區都市之間已經是唇齒相依。