乏新鐵路線 「物業+鐵路」模式轉型

香港文匯報訊 (記者 梁悅琴) 港鐵（0066）一向採取「物業+鐵路」的發展模式，以便在不動用公帑的前提下全面承擔新鐵路以至鐵路設施維修保養等成本，然而，現時可供港鐵發展的土地數量減少，港鐵公司物業總監鄧智輝昨坦言，港鐵正由以往倚重物業發展收入轉為更倚重投資物業收入，認為可為港鐵每年提供經常性收入及利潤。他又指，目前港鐵尚有約2萬個單位未投入市場，亦正就不少鐵路設施改建為物業發展項目，如小蠔灣車廠改作住宅計劃。

事實上，由於政府已多年沒有批出新鐵路予港鐵，令其可推出建住宅的土地亦減少，賣樓收入及利潤正持續下跌。2007年可謂港鐵物業發展的高峰期，當年總經營利潤約為142億元，物業發展佔83億元，約58.5%。還有13億元來自收租、物管業務，車務利潤僅佔約30%。

去年物業發展佔利潤不足25%

自從2007年物業發展利潤佔比達高峰之後，物業發展的佔比一步步下調。去年港鐵經常性業務利潤90.2億元，其中物業發展利潤22.4億元，只佔24.8%，收租、物管業務利潤則達42.3億元。

港鐵目前有13個已建成商場，所佔可出租樓面約234萬方呎。去年該13個商場的新租金恢復上升1.5%，連同中環國際金融中心二期的18層寫字樓(約42.4萬方呎樓面)，所有投資物業出租率均達百分之百。

未來將轉為更倚重投資物業

鄧智輝表示，港鐵正由以往倚重物業發展轉為更倚重投資物業，例如商場，認為可為港鐵每年提供經常性收入及利潤，補貼鐵路設施，如更新資產和維修保養，以維持高水平服務。他稱，港鐵於日出康城的首個大型商場康城於明年下半年建成開業，另外兩個分別位於大圍及黃竹坑的商場項目將在未來數年投入服務，令投資物業組合應佔總樓面面積增加約49%。

尚有2萬個單位未投入市場

談到港鐵可發展物業項目正減少，鄧智輝表示，現時港鐵尚有約2萬個單位未投入市場，包括日出康城11至13期和黃竹坑站共6期項目，規模龐大，全面落成需時多年，會繼續按照市況，按序為日出康城餘下3期進行招標。

小蠔灣車廠可建逾100座住宅

他指，現時有不少鐵路設施可改建為物業發展項目，例如小蠔灣車廠發展計劃已經落實城規程序，期望今年內經過與政府討論後可形成較大社區，提供私人住宅甚至資助房屋單位，由於港鐵並無任何發展資助房屋經驗，將來亦會交由政府發展。他早前表示，小蠔灣車廠發展計劃日後將提供逾1,000萬方呎樓面，及逾100座住宅，座數為將軍澳日出康城的1倍。

鄧智輝說，港鐵採取物業+鐵路的發展模式，目的是為了在不動用公帑的前提下全面承擔新鐵路的成本，本港已經多年沒有新鐵路計劃落實，手頭上的項目都是原本的鐵路沿線發展，認為目前項目完成量屬正常情況，強調港鐵並非發展商，不會太關注持有的土地數量。