中美貿戰懸而未決 宏觀經濟持續受壓

中美貿易戰持續升級，且內地經濟仍有下行壓力，致部分原本有擴張計劃的跨國公司，陷入謹慎觀望，故此影響到上海等內地城市寫字樓租賃表現，空置率有所上行、租金環比下跌，租賃市場放緩亦波及至大宗交易。第一太平戴維斯高管近日接受香港文匯報專訪時指出，眼下雖有積極因素湧動，實操層面銀行放貸亦有所放鬆，但對大宗交易市場的提振難以立竿見影。受訪者並預計，至少要待2020年後，跨國公司才會下決心新租、或者擴大辦公樓面積。■香港文匯報記者 章蘿蘭 上海報道

據第一太平戴維斯近期發佈的《焦點|2019 中國房地產市場投資報告》，自2016年起，中國政府採取一系列去槓桿政策，房地產開發商、境內投資者融資成本與日俱增，面臨更大的貸款償還壓力。亞太區2018年大宗交易總成交額同比下降6%，中國市場降溫更顯著，期內中國大宗成交（人民幣1億元以上的成交，不含開發地塊）總額錄得1,888億元（人民幣，下同），比2017年下降20%。

銀行貸款似鬆綁

第一太平戴維斯上海投資部副主管關偉對香港文匯報透露，今年以來，內地融資環境似有所改善，銀行對房地產貸款支持力度加大，惟是否持續尚待觀察。在他看來，政府工作報告中對貨幣政策的部分表述，於大宗交易市場而言，的確有積極因素，但最終還是要看實際操作層面，銀行的態度究竟如何。

「大宗交易周期長，若基金有意購買，自評估、洽談、至交割完成，速度快的需四、五個月，慢的則耗時大半年，甚至一、兩年之久，故政策效應往往滯後。」關偉說，內地大宗交易市場自2017年下半年起明顯受到金融去槓桿的資金面影響，自去年五、六月份開始漸漸趨冷。照此推斷，即便今年年初銀行放貸稍寬鬆，對大宗交易市場的影響也不會立竿見影，料多數內地機構仍將密切關注市況，待今年年中、或下半年，才會做出是否收購的決策。

寫字樓資產憑借出色的流動性及透明度，始終是市場上最受歡迎的資產類別，但因內地融資成本較高，上海等城市大宗房地產的投資邏輯，又與國外發達市場不同。第一太平戴維斯華東區董事長朱兆榮說，在紐約、倫敦等成熟市場，投資者看重寫字樓是否租賃穩定，因為當地融資成本低，租金回報率通常即可覆蓋融資成本，但在內地，平平的租金現金流難抵高企的融資成本，所以機構在中國市場做收購時，就格外在意租金增長空間，以及持有周期內的資產增值潛力。

寫字樓租金難上漲

目前在中美貿易糾紛未解決、內地經濟仍有下行壓力等大背景下，寫字樓租賃市場卻並不十分樂觀。據朱兆榮觀察，有些原本計劃增加租賃面積、擴充人手的公司，即因此陷入謹慎觀望，料2019年內都不會做任何擴張決定，因為即便只是租賃新辦公樓都還要一筆不菲的裝潢費用。他預測，今年整個內地辦公樓市場的租賃面積較去年應當有所收窄，至少要到2020年後，跨國公司才會下決心新租、或者擴大辦公樓面積。

業內普遍預計，最近一兩年，寫字樓租金上漲機率不大，租賃市場放緩自然波及大宗交易。朱兆榮透露，內地大宗交易市場前幾年十分活躍，由於流動性充足，成交價亦被推高，但今年至今，目前部分在售寫字樓業主願意接受的成交價與去年同期的報價預期相比，已出現15%-20%的回落。

第一太平戴維斯判斷，2019年內地投資市場充滿不確定因素，部分細分市場及項目或將迎來價格盤整。而從價值角度而言，這也意味着合適的買入機會將有所增加。