世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人楊官華

民泊（みんぱく、Minpaku，以下統一稱「民宿」），指的是可短期出租的私人住宅或公寓（也就是Airbnb式的民宿）近幾年日本非常流行民宿，主要原因是2018年6月1號起日本政府把民宿合法化，私人住宅可以自由地經營民宿，大大提升租金回報率，政策激活樓市成交量，截至2019年2月15日，共有13,660個私人民宿根據民泊新法登記成為合法民宿。

內地赴日遊客6年飆3倍

日本民宿合法化的主要原因是近年旅日遊客急升，從日本旅發局報告指出，2012年全球到日本旅客約有800多萬人次，而去年（2018年）全年遊客爆升至3千萬人次創歷史新高，消費總額達4.42萬億日圓（約3000億港元），去年單單是內地遊客已經超過838萬人次，遊客數量短短6年大升3倍。日本政府早已評估酒店房間供不應求，所以去年正式推動民宿合法化，政策直接吸引大量洞悉先機的投資者率先進入投資民宿市場，當中有什麼民宿致勝錦囊？投資民宿需要注意什麼風險？日本樓專家楊官華今天同大家分享一下日本一都兩府（東京都、大阪府、京都府）的民宿投資錦囊！

Airbnb隨着手機應用程式普及，加上日本bnb 合法化，去日本遊客越來越喜歡訂住民宿，特別是對於預算有限的旅客。民宿費用比旅館及酒店便宜，而旅館及酒店無法做到的競爭是民宿可提供家庭式的住宿體驗。特別是旅客住上1星期以上的民宿，旅客可以自行洗燙衫，東京及大阪一些可容納4人的私人民宿每晚價格約為1萬日元，東京及大阪的大多數旅館及酒店都無法與這個低價位相抗衡。此外，旅客們十分熱衷於民宿內簡單烹飪和與日本民宿主人互動的樂趣。

日本的住宅土地興建房屋，主要分為5類：1）酒店2）旅館3）簡易宿泊所4）民宿 5）住宅。以上5類建築成本及設計有所不同，例如酒店需要有消防系統、煙霧感應器、酒店大堂空間要求等，而酒店、旅館、簡易宿泊所都不受民宿法監管。日本政府早在2015年試推廣民宿測試民意，把東京大田區、福岡、大阪這三個地區，劃分成民宿特區，1年365天均可以經營民宿，把民宿合法化，到2018年6月1日全國推行，並制定政策實施經營「民宿法」條例規定。例如在東京經營民宿最長只能經營180天，需要注意東京有些密集住宅地區被劃分成專有住宅地段，這些地區不容許經營民宿，而東京的新宿及涉谷只能容許在星期六日經營民宿，大家需要參考日本政府區役所發出的經營民宿法案指南。

大阪民宿只需要物業前面的路寬超過4米，便可以1年經營365天，而最重要是大廈管理處可以容許批准住戶經營民宿，因為日本的大廈管理處絕大部分不容許經營民宿，怕遊客噪音滋擾到住戶，所以投資民宿前必須要了解大廈管理處是否容許經營民宿。

致勝關鍵「地段+管理團隊」

投資民宿最好是全幢大廈買入方便管理，如果是單身公寓，最好超過25平方米，一般合法的民宿，大家可以看到在大廈的信箱會貼上日本政府發出的合法民宿標籤貼紙方便識別。投資京都民宿的朋友要小心，因為京都只容許2個月合法民宿，如果大家需要投資京都，最好投資全幢簡易宿泊所，一年365天都可以經營。

投資民宿的致勝關鍵除了位置需要好地段外，更加需要有一個良好的民宿管理經營團隊，因為從收客溝通訂房到房間清潔等工作，都要民宿管理公司二十四小時去操作，民宿管理公司如用心經營服務好夠窩心，可以創造需求，房間日日full booking回報自然理想。

投資首選東京大阪一二線

目前投資日本民宿，各地投資者可以說是一窩蜂地湧去投資，有些投資者抱持「唔理好醜，最緊要就手」，有些則在3、4線的旅遊地區投資，自己都未親身去過，就想買民宿收租。這樣做其實風險很大，就算收到租金，也要計算3年至5年後再賣返出去的二手市場承接力。

投資民宿主力最好是東京及大阪一、二線地區，投資關東地區東京民宿最好是高級精緻的1房（1LDK），因為大部分去東京的遊客消費能力平均相對高，有品味有要求的東京旅客放棄4-5星級酒店，入住東京高端的民宿數量正在增加。

而到關西投資大阪民宿，最好在大阪中央區地標，心齋橋、難波，道頓堀這黃金三角地段比較穩陣，睇好2024年大阪賭場夢州的朋友，夢州最近的區是大阪此花區和港區，因大名鼎鼎的日本環球影城和海游館就在此花區。