香港文匯報訊（記者 黎梓田）政治爭拗影響經濟民生，物業市場難免受到波及。仲量聯行昨日公佈《2019年下半年香港物業市場展望》指出，中美貿易戰持續加上環球經濟前景欠明朗，將於下半年拖累住宅及商用物業的價格和租金，近期發生的示威活動和社會爭拗對住宅市場的影響有限，但若然窒礙政府運作，則肯定影響樓市。該行預計，住宅價格下半年最多下跌半成。

仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平表示，儘管本港住宅市場於上半年轉佳，但該行對樓市的中短期走勢仍然看淡。貿易談判困難重重，以及環球經濟放緩，將抵消可能減息帶來的作用，影響置業意慾。展望未來，估計今年下半年可有多達1.6萬個新盤單位推出發售，以半年期計，為過去三年的推售高峰，大量新盤推出將影響發展商叫價能力，尤其是在新界區的樓盤。

大量新盤推出影響叫價

曾煥平補充，雖然住宅市場上半年市況勝預期，錄得約3.9%累積升幅，但仍維持中小型住宅和豪宅樓價將於下半年下跌看法不變，下跌風險趨升，預計住宅價格下半年有0%-5%跌幅，全年升跌幅將接近「打和」。豪宅上半年成交偏少，如經濟惡化，豪宅跌幅或超過中小型住宅。曾煥平強調，近期發生的示威活動和社會爭拗對住宅市場的影響則有限及屬短暫，但若然窒礙政府運作，則肯定影響樓市，預計住宅價格下半年最多下跌半成。

商廈方面，商業部資深董事嚴威程表示，租賃需求持續偏弱，空置率將會繼續上升，該行認為寫字樓租金已見頂，並會在下半年持續放緩，以中環寫字樓租金下調壓力最大。不過，現時空置率仍然低企，有利業主逐步輕微調低租金。今年全年，除九龍東的租金料將下跌0%至5%外，預計本港大部分租賃市場租金仍將錄得輕微增長。

中環寫字樓跌租壓力大

嚴威程又表示，中資企業於過去三年為中環寫字樓租賃需求的一大動力，但今年上半年租賃需求也見放緩，新承租樓面按年下跌53%。由於大部分企業均旨在控制成本，租戶搬離核心區的趨勢仍是需求的主要來源。由於需求放緩，以及新供應相繼落成，6月底整體空置率升穿5%，為去年初以來首次。中環及尖沙咀的空置率持續上升，主要是因租賃需求落後於退租的樓面。

旺丁不旺財難撐起舖租

商舖市場方面，該行商舖部資深董事陳耀峯表示，本港旅遊業持續受惠於新落成的交通基建，今年首五個月訪港旅客按年上升14.9%。惟訪港旅客急升未能帶動銷售增長，同期零售銷售總額按年下跌1.8%，僅食肆、百貨公司、藥妝類銷售仍於首季和首五個月分別錄得升幅。

陳耀峯續指，零售疲弱令零售商開設新店的意慾下降，尤其是在核心街舖，因此，導致本港四大購物區核心街舖的租金在上半年下跌1.9%，其中中環街舖租金更按年下跌6.9 %。預計核心區街舖租金下半年回落達3%，全年將下跌約5%，而核心區主要商場租金將受到新來港租戶傾向在購物中心開店影響而企穩，並會錄得溫和增長。

活化計劃刺激工廈投資

至於工廈物業仍然備受投資者注視。曾煥平指，由於投資者希望透過政府再度推出的活化工廈計劃而物色投資機會，分層工廠大廈和優質倉庫的資本價格分別上升2.4%和3.5%。此前政府於首次推出活化工廈計劃後，分層工廠大廈的資本價格曾於2010年至2015年底間大幅增長160%。

曾煥平指，內地收緊資金外流後，內地資金在港物業投資市場不如以往活躍，投資市況難以在下半年出現逆轉，因此相信甲級寫字樓和核心區街舖的資本價格全年將下跌0%至5%，而優質倉庫的資本價格則有望跑贏大市，於今年錄得0%至5%的增幅。