新地棄洋房發展中小型住宅 單位數目增加36倍

香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 新地及置地旗下元朗石湖圍住宅項目，早前完成逾21億元補地價，但發展商顯然未滿足於現狀，新近向城規會申請將發展規模大幅擴大，地積比率由原來的0.4倍大增至5.5倍，可建樓面因此由原本的48.65萬方呎，激增11.4倍至601.64萬方呎。而由於原來圖則只批建300間洋房，新方案則擬建11,292伙，純以單位數量計算，前後方案上升36.6倍。單位數量較藍籌屋苑沙田第一城(10,642伙)更多，直逼太古城(12,698伙)。

新地與置地合作的元朗牛潭尾石湖圍項目，位於翠逸雅園以東，規模龐大，佔地面積超過154萬呎(當中71.74萬方呎屬政府用地)，目前屬於「綜合發展區」及「綠化地帶」用途。發展商新近向城規會申請改變土地用途，改劃為「住宅(甲類)」、「政府、機構或社區」以及「綜合發展區(1)」地帶，項目地積比率大增至5.5倍，總樓面約601.64萬方呎。

擬建25幢 單位平均484呎

資料顯示，項目今年5月才剛與政府簽定換地協議，補地價為21億元，按照已批的可建樓面約48.65萬方呎計算，每呎樓面地價約4,317元。但發展商不滿足於低密度發展，並藉社會及政府急需土地供應的契機，積極爭取高密度發展。

新方案下，項目將興建25幢樓高32層至43層的綜合大樓及3幢2層(包括1層地庫)會所，當中住宅地積比率佔5倍，樓面約546.95萬方呎，涉及單位約11,292伙，平均單位面積約484方呎，料可容納30,036人。至於非住宅地積比率約0.5倍，用途包括商業發展、公共交通及社區設施。項目擬提供1,808個車位，亦會有77個電單車泊位及378個單車泊位。

將鄰近北環線新田站

事實上，石湖圍項目鄰近擬議北環線的新田站，兩大發展商早於上世紀八十年代末展開收購，並於九十年代初向政府建議改變土地用途作低密度住宅發展，發展商2006年獲城規會批准有條件建300座洋房，但發展商認為項目位於北環線沿線，低密度發展與未來公共運輸引導都市發展的概念並不相符，亦與新田／落馬洲具發展潛力作高密度的發展意向相悖。

四年前申請增建 兩度遭拒

參考到政府正為未來北環線沿線的用地重新檢討其土地用途和發展密度(即位於朗廈的一個「綜合發展區」)，申請人認為可以進一步放寬密度。而其實早於2015年2月，發展商已提出高密度發展，最初擬建7,291伙，惟因規模過大與周圍環境不相容，被會方指將產生不良的視覺及景觀影響。發展商同年8月削減規模至5,941伙再度闖關，但兩個申請最終都撤回。

申請人希望透過項目，盡快提供房屋供應，以配合落馬洲河套地區及粵港澳大灣區(大灣區)的規劃發展。雖然政府今年將就新田及落馬洲的發展潛力進行研究，但發展商認為過程漫長，故今次提出私人倡議，並建議根據目前基建的承載力及道路等，先發展第1期，涉及5幢30至31層高大樓，提供約1,990伙，可容納5,293人，涉及樓面約96.39萬方呎。

為滿足未來居民及訪客需要，第一期會提供商業用地、公共交通及社區設施。地盤餘下部分則會與政府訂定的新界北及北環線的發展時間表相配合。