政府「房住不炒」 融資未見鬆動

香港文匯報訊（記者 周曉菁）中央政府一直重申「房住不炒」，為遏止樓價過熱，年初以來中央和地方政府雙管齊下整頓市場秩序，金融監管部門發文，嚴格監管地產商融資，上半年地產商發債規模大幅回落。在資金壓力下，不少中小型房企被市場淘汰，據人民法院公告網顯示，截至7月24日，內地共有274家地產商宣告破產。

綜合新京報、騰訊財經等消息，破產的地產商基本分佈在三四線城市，資產規模普遍在5億到30億元（人民幣，下同）之間，破產原因主要在於負債高企、融資困難等原因。更多微型地產商的死亡，更是悄無聲息。

三四線市中小企遭殃

作為資金密集行業，大部分內地地產商均是依靠資金驅動，融資環境降至冰點之後，居高不下的融資成本，吞噬行業利潤。

今年5月17日，銀保監會發佈關於開展《鞏固治亂象成果促進合規建設》工作的通知，明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，重點申明要對銀行、信託等金融機構對房地產行業的放款加強監管工作。受有關通知影響，信託貸款餘額在經歷了此前3、4月份反彈後，5月份再次回落。

前端槓桿融資成本達30%

在中央收緊融資政策之下，融資成本不斷提升，中小型地產商融資變得難上加難。有資金中介透露，百強以外的地產商前端槓桿融資成本最高要到30%，公司只願意幫長三角地區的小地產商對接資金，否則會擔憂市場風險。因此，實力較弱的中小地產商最後自然被淘汰。

政策由鬆趨緊，即便是主流地產商也須面臨融資難題。然而，有統計顯示，2015年地產商債及中期票據發行量較大，多數企業的債券期限在3年至7年，今年是許多地產商的償債高峰期。具體來看上半年到期債券2,108億元，這一規模佔到去年全年到期債券的九成以上，下半年到期債券為1,706億元。

為求生存，半年來如泰禾、中國恒大、景瑞控股、正榮地產等地產商均進行超過10%利率的境外融資，華僑城、陽光100中國、上置集團、粵泰股份、泰禾集團等地產商均選擇出售項目股權，進而實現回血。

到期債猛增 新債還舊債

進入7月，房企再出現密集發債，包括遠洋集團擬發行6億美元有擔保票據，藍光發展11億元公司債券，廈門建發50億公司債獲准發行、首期規模10億元，廈門國貿發行10億元中期票據，中駿集團5億美元優先票據獲批；7月30日，中國奧園稱擬增發一筆美元優先票據。不過業內人士稱，上述現象並非融資條件放鬆，而是債務到期猛增，房企需要還舊債。

實際上，5月以來，各地銀監局和銀監分局共公示約40張涉及房地產業務的罰單，主要違法違規事實包括向資本金不足的房地產項目發放貸款，發放房地產開發貸款時貸前調查不盡職，消費貸、個人抵押貸違規流入房市，住房按揭貸款管理不規範，貸款「三查」不到位導致信貸資金違規流入房地產等。從目前來看，房地產開發融資短期內難以出現鬆綁。

在本周二的中央政治局會議又重申，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

大連出招限制商品房漲價

另外，遼寧省大連市同日出台樓市調控措施，規定所有房地產項目均須申報商品住房預售價格，審核通過後，將錄入網簽備案系統。之後項目實際網簽備案價格不得高於申報價格，而申報價不得高於5、6月同質可比最低價格。政府還擬引入第三方評估機構對項目的成本、稅費、利潤等進行核算。