今天是2020年第一個星期一，筆者先在這裏祝大家新年進步、身體健康、財源廣進。最近跟朋友聚會，其中一個熱門話題就是「2020年樓市點睇？」，到底是上升、平穩還是下跌？

不大幅劈價求售

要知道2020年樓市會上升還是下調，先要從2019年開始說起。香港自去年六月開始，發生回歸以來最激烈的社會運動，各行各業均受到嚴重衝擊，令香港經濟出現下調，失業率上升，當時很多人預料樓市將有機會下跌20%，然而事實卻是樓價在過去7個月只輕微下跌4%，其主要原因何在？

樓市輕微下跌的情況，其實正好反映絕大部分業主並沒有因為社會運動被嚇怕而大幅劈價賣樓，因為只要用家業主需要樓換樓時，他們便會發現新樓的發展商並沒有大幅減價，二手市場亦難以找到一些明顯的劈價盤，如此一來，用家業主亦不能夠將自己正在自住的單位大幅劈價求售，以免在樓換樓的過程中大失預算。

抱持不「換畫」心態

至於投資者業主方面，因為低息環境以及買賣成本高昂的關係，他們也傾向不會大幅減價求售。大家抱持不「換畫」的心態，形成價格不跌但成交量下跌的局面。同時根據過往經驗，如果要令樓市大幅下調，其中一個重要因素是股市步入熊市，甚至出現股災，但隨着中美貿易談判已經取得首階段協議，美股不斷創新高，而內地及港股亦已經回穩。大部分股市專家預期2020年股市，普遍對前景積極樂觀，個別更預測來年恒生指數有機會破頂。基於股市與樓市「互相財富效應」理論，盡管香港社會運動依然持續，但香港樓市卻不會出現大幅下調。

再者，基於香港房屋供求嚴重失衡，以及政府放寬樓價1,000萬或以下的按揭成數，預計香港2020年中小型住宅單位可以靠穩，甚至不跌反升。但另一方面，由於工商物業及豪宅租金在過去半年已經普遍下跌20%，因此預計工商物業及豪宅在2020年的成交量將會持續萎縮，以及面對較大的下調壓力。換而言之，筆者預計2020年的中小型住宅單位相對地將會較為穩健。

撰文 : 謝順禮 總會榮譽主席謝順禮博士

欄名 : 專家論市