上期筆者跟大家提到美國出現股災，連股神巴菲特的身家也大幅蒸發800億美元，金額比2020年福布斯香港富豪榜頭三位的身家總和735億美元還要多。

回顧歷年來香港股市與樓市關係，兩者的確有點互相牽引，但並不代表股市大升樓市便大升，或股市大跌樓市便大跌。例如在1987年股災前的時間股市曾一度大升，樓市卻沒有大升；直至1987年股災出現，股市大跌，樓市亦沒有跟隨大跌。

「還息不還本」減負資產

香港人的財富主要都是藏於股票及物業之中，香港絕大部分股民都沒有參與借孖展炒股票的習慣，因此股市若屬於短期震盪，對股民來說也不會構成太大殺傷力。讓我們再以2008年金融海嘯為例，當年在經歷半年震盪之後，股市已可以重上升軌。至於香港最長的一次樓市跌浪，是由1997年至2003年，當時樓市最多下跌65%，更出現大批負資產個案。在2003年6月，金管局公布的負資產按揭個案共有105,697宗，佔整體22%。

由此可見，樓災其中一個現象是出現大量負資產個案，但今年年初銀行破天荒推出「還息不還本」計劃，大大減輕市民還款壓力，已有助減少負資產數目。

樓災另一個現象是高失業率。2003年香港失業率最高為8.7%，而現時失業率雖然已攀升至3.7%，預計未來還會不斷上升，但相比8.7%還有很大距離。在利率方面，由於股災緣故，美國聯邦基金滙率已減至零，因此香港未來數年也不會有加息壓力。加上香港政府一直無法增加土地供應以滿足市民的剛性需求，樓價下調空間不大；還有最重要的一點：假如樓市真的出現大跌，政府還有一招救市，就是「撤回樓市辣招」此一行政手段。撤辣或減辣，可說是政府防止香港樓市斷崖式下跌的王牌。

筆者認為，盡管香港真的出現股災，但只要不是維持一段很漫長的時間，以及只要買得起樓及供得起樓的人數大過樓宇供應數目，樓災理應不會出現。

撰文 : 謝順禮  總會榮譽主席謝順禮博士

欄名 : 專家論市