啟德商業地將於明日截標，地皮位處宋皇臺港鐵站上蓋，位置優越，但受經濟波動影響，測量師對地皮反應不樂觀。美聯測量師行董事林子彬表示，經濟環境轉差，加上項目投資額較大，增加投資風險，估計是次入標反應及出價將較為審慎，該行亦因而調低每呎樓面地價估值至7,000元水平，地皮估值約81億元。

樓面地價每呎7000元

地皮位於啟德第2A區4號、5(B)號及10號，屬商業用途。林子彬表示，項目擁啟德CBD發展區概念，具交通及地利優勢，地皮周邊設有完善道路網路，附近亦以商業項目為主，透過地下街形式貫通，形成區內「新商業區」，具一定發展前景。然而，項目由3個地盤組成，剪裁彈性相對較低，而且條款限制不可拆售，回報效益有所影響。

他續說，項目規模大，涉及投資金額較高，估計發展商出價未必會太進取，鑑於近期市況波動，商業物業前景波動性亦較大，料發展商出價偏向保守，故是次下調估值，由年初每方呎樓面地價8,000元，調減至7,000元水平，下調幅度約12.5%，估計項目地價約81.22億元。

可建樓面116萬呎 區內次大

綜合現時市場各間測量師行對地皮之估值，介乎68億元至105億元不等，每方呎樓面地價由5,860元至9,000不等。當中估值最低為華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓，他解釋，政府近年將項目對面的6幅住宅地皮全部改撥為公營房屋，可能會影響項目落成後的定位，估預料地價僅68億元至72億元。

據了解，項目由三個地塊組成，面積分別約為7.06、3.63及6.57萬方呎，再加上地下部分及休憩用地，總地塊面積21.3萬方呎。地盤總可建樓面116萬方呎，是暫時啟德區內規模第2大的商業地，僅次於南豐2017年投得的商業地王、比高銀撻訂的商業地大26%。

轉載自《文滙報》