2020是不容易的一年，無論經濟、社會、政局等都出現很多黑天鵝事件，存在這麼多的不穩定因素，對出年樓市的預測變得更加不困難。

回顧過去一年，觀察到自疫情第一波由1月爆發以來，整體成交量急跌至1月3,776宗，為全年最低宗數月份，至4月期間一直在3,000至4,000多宗低成交水平徘徊，可以說是樓巿的「冰封時期」；但隨著疫情被慢慢適應，5月初以後，成交量以進一步回復至5,000至8,000多宗。截至12月29日，土地註冊數字顯示，整體成交72,703宗，較2019年全年74,804宗，已回復得相當接近，成交量似「過山車式」上升及下跌。最大隱憂是買家選用的「林鄭plan」持續上升，顯示買家依重低首期上車，這樣將考驗新晉業主的供款及面對就業市場不穩定的能力。另一大隱憂是，成交量主要側重1,000萬以下的物業板塊，使客源歸邊，令1,000萬以上物業出現承托力「真空」的現象。

2021年的預測仍然偏淡 估計全年跌5%

黑天鵝事件可以說接踵而來，先有中美加大摩擦、新冠肺炎、國安法推出、香港被取消貿易特殊待遇、美國制裁某些中國企業及螞蟻金服停止上市等。加上，經過接近一年的疫情，令各行各業接近半停頓或停業的狀態。

在政府推出「保就業」計劃以來，有效使失業裁員潮推後，最新9至11月失業率為6.3%，較8至10月6.4%，跌3.6%，但隨著計劃不再加碼後，相信失業潮將會加大。

2021年的預測仍然偏淡，估計全年跌5%，筆者一向以「四隻櫈腳」的理論分析樓市，分別：一)息口、二)供應、三)政策、四)經濟，各自的影響性相同，如果有兩至三點因素向好，則樓市走勢向好；相反，兩至三點向淡，走勢向淡，現在處於息口、供應兩者偏好、政策中性、經濟向淡，就以經濟的走勢可能會進一步轉差，加上能否在適當的時候撤辣或作有效的微調政策也是至關緊要，決策不好有機會令樓市加大不穩定性，這才是筆者最憂慮的，但暫不覺得樓市會失速的下滑，所以預測跌幅只在單位數內徘徊。

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